观点指数·地产资讯速读12月8日

房地产已经进入下半场，未来如何找到扩大规模的“钥匙”，仍然是电建地产所面临的命题。

观点地产网“三条红线”落地后，有些房企为降债“着急”,有些房企却还在规模赛道“忧愁”，电建地产则属于后者。

12月7日上午，电建地产一张艳红色的海报流传微信朋友圈，内容大致为：央企电建成功摘牌雄安新区容东片区1号地。资料显示，该宗地块位于容东片区金湖公园北侧，总占地面积60.5公顷，地上建筑面积123.6万平方米，保证金7.22亿元。

两个星期前，电建地产的身影先后出现在了深圳、北京土拍市场中，并且分别收揽一宗宅地和一宗商业用地，总建筑面积123.6万平方米，合计成交价81.49亿元。近期接连的扩储动作，与上半年的“沉寂”形成了鲜明对比，而这种拿地节奏变化的“分割线”，或许是重组合并南国置业方案获国资委原则上同意。

实际上，不少业内人士认为，二者合并的意图是电建地产欲借助南国置业，实现房地产开发业务的整体上市，扩宽融资渠道，提高电建地产在集团的收入和规模占比。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示：“如能成功实现，未来电建地产在资本市场将更具优势，尤其是在资金获取等方面，将会有助于其冲刺千亿之路。”

所以，电建地产更本质、更长远的目标是“千亿发展计划”以及“央企前5强”。

“抢占”雄安新区

实际上，早于2017年南国置业年度股东会上，电建地产董事长夏进就透露，电建集团将全面参与到雄安新区建设，电建地产有意与南国置业一道参与到雄安新区特色小镇建设。其中，南国置业前期已参与了部分科技、文化产业园项目。

彼时，正值河北雄安新区设立热潮之时，中央多次召开会议研究部署并作出重要指示，指明雄安新区规划的建设方向。随后中央正式批复《雄安新区总体规划》和颁布《河北雄安新区规划纲要》。

在政策的推动下，房企开始积极“抢占”雄安新区，包括万科、中海、招商系、绿地中交系、华润置地、华夏幸福、华侨城等纷纷参与新区建设工作。以电建地产当时的规模，与上述房企争抢并没有优势，而其依靠着电建集团在水电业务上的竞争力拿到了“入场券”。

而另一家浙江民企滨江集团也通过与电建地产达成战略合作，“曲线”获得入场资格。2017年4月份，雄安新区战略公布后，电建地产邀请滨江集团共同开发雄安新区特色小镇建设。

观点地产新媒体翻阅资料获悉，这里的特色小镇建设，并非传统意义上的文旅项目，而是一种集合绿色生态环境建设、科学合理空间布局、发展创新产业以及优质公共服务等要求的概念。根据规划，雄安新区北部小城镇主要以高端服务、网络智能、军民融合等产业为特色;南部小城镇主要以现代农业、生态环保、生物科技、科技金融、文化创意等产业为特色。

回到雄安新区容东片区1号地块上，于今年9月末，雄安新区公共资源交易服务平台发布了地块出让预申请公告，地块内分成14宗子地块，编号为XARD-0036至XARD-0049，用途为旅馆用地、商务金融用地、零售商业用地及其他商服用地。

于今年11月6日，该宗地正式挂牌出让，并确定了出让方式、时间等原则。其中，该宗地采用价高者得的方式出让，当只有一个竞买人时，其报价不低于底价、且不高于最高限价的，确定其为竞得人;挂牌时间为2020年11月27日至12月7日。

最终，中国电建以成交价36.08亿元竞得雄安新区容东片区1号地块。

不过，观点地产新媒体翻阅中国电建近三年年报发现，早于2017年，其在房地产业务上，积极探索“智慧社区+产业地产+海外地产”的商业模式，完成雄安新区产业小镇初步概念方案;2018年报表则显示为“雄安持有型物业”。

同时，早于摘牌前，电建地产官网就公布了自身持有产业地产项目情况，其中包括雄安容东1号地综合开发项目。根据规划，该项目将打造集办公、商业、公寓、酒店为一体的数字城市产业示范区。

从时间线上看，在摘牌前，雄安新区容东片区1号地块就已归属于电建系。

“重返”房地产

作为国务院确定的首批16家主营房地产企业之一，成立15年的电建地产目前与中交地产、葛洲坝地产等一样陷入规模的烦恼。

在中国水利电力建设集团与中国水电顾问集团和电网公司两家单位完成了整合后，电建地产成为了电建集团旗下唯一房地产开发平台，并于2014年9月正式完成更名。

新生平台诞生后，电建地产就开始怀揣着大梦想。成立次年，其在公司10周年庆典提出了未来的目标，“2020年销售额进入行业30强，央企地产前5强”;而中交地产的目标则是“央企前三”。

不过，电建地产在这五年发展中，却始终没有做大规模，仍然离当初制定的目标十分遥远。2019年，电建地产实现销售额329.16亿元，2020年上半年销售为135亿元，对应研究机构的销售排名榜，其均完成TOP30门槛销售额的三分之一左右。

结果虽不尽人意，但在冲击“前30强、央企前5强”目标上，电建地产也曾努力过。

2016年，电建地产及其兄弟公司上海电建与上实城开签署三方合作协议，借助兄弟公司的存量土储资源以及上实城开本土开发经验，准备在以上海为主的华东区域拓展市场。彼时，电建地产称，华东区域是公司重要战略投资区域，三方合作将助推公司在上海的深耕发展。

2017年期间，电建地产在与中国诚通达成战略合作的基础上，进一步提出了要约收购后者的动作。其拟以认购股份的方式向中国诚通控股所持的中储房地产开发有限公司、天津中储恒盛置业有限公司100%股权，转让价格合计24.59亿元。

雄安新区的诞生则让电建地产看到另一个冲击目标的机会——产业地产。2017年，电建地产开始探索产业地产业务，于次年，进一步提出了产业化转型，并成立产业地产事业部，同时提出签约合同额冲击“千亿”的战略发展目标。

在产业地产设想中，电建地产确定了水环境治理产业园、电竞小镇、再生资源产业园、雄安持有型物业以及超低能耗产业园等五个为房地产业务的重点产业方向。其中，雄安新区容东片区1号综合开发项目也成为了落实千亿发展目标的重要环节。

另外两个部分包括南京兴智中心产城融合项目、郑州国际汽车产业园项目，项目总用地分别为约6225亩、245.21亩。

产业地产发展一片向好的背后，电建地产却错过了金融红利期的“末班车”，一直没有通过加杠杆的方式冲击规模。

观点地产新媒体翻阅中国电建历年财务报表获悉，2017年，其房地产业务现有项目储备建筑面积为398.9万平方米，新增土储建面212.33万平方米;随后两年都是新获取13个项目，其中2019年新增土储建面积321.96万平方米。

显然，以这样的新增土储规模自然无法与保利发展、华润置业、中国金茂等靠前的央企进行抗衡，三者于2019年新增土储面积分别为2680万平方米、2020万平方米以及1390万平方米。

而此时重组合并南国置业，无疑透露了电建地产由产业地产“重返”回房地产业务的信号。但房地产已经进入下半场，未来如何找到扩大规模的“钥匙”，仍然是电建地产所面临的命题。

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