市场供应量激增 贵阳公寓市场如何逆袭

因具有面积小、总价低的特点，除商铺以外，公寓产品一直是投资者的另一个“主战场”。

据了解，今年贵阳市场上的公寓产品供应量继续走高。然而让人略为尴尬的是，供应量的继续走高，却未能带动贵阳市场上的公寓热卖。

业内人士指出，虽然公寓产品面积小、总价低，但不少政策利好都与公寓无缘。此外，贵阳在售的公寓产品，大部分偏中低端，加之后期没有统一的运营管理，是导致公寓产品在购房者心中“掉粉”的重要原因。

贵阳公寓 供应量激增

2013年以来，公寓产品在贵阳楼市异军突起，成为不少准置业者和投资客选择的主要产品类型。然而，随着政策宽松和市场变化，购房者的选择更多，和普通住宅站在同一水平线竞争的公寓，面临的竞争压力增大。

据不完全统计，目前贵阳市场上的在售公寓项目不下10个，主要集中在老城区和观山湖区。

老城区的公寓项目有贵阳一号、贵阳·中环一号、中天未来方舟云端公寓。观山湖区则有阳光城启航中心、美的广场、北大资源梦想城、富力新天地、万科理想城等公寓产品出售。除此之外，贵阳周边地区也推出了公寓产品——有位于贵阳白云区的旭辉观云·泉湖星座，位于花溪的恒大文化旅游城、金科·集美阳光，位于花溪大学城的群升大智汇等等。

据业内估计，今年贵阳市场公寓产品的供应量至少在50万平方米以上。

品质不高 缺乏明确定位

推盘量大增的同时，市场竞争愈加激烈。

据了解，公寓产品分两大类，一类是位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域;另一类则是位于大体量新兴复合型社区内的公寓物业。

第一类产品因位于中心区的核心位置，就目前的价格来看，单价过高，但易于出租;而第二类产品，依托项目内强大的写字楼集群，也为公寓提供了赖以依托的客户资源，但一般要有较长的培育等到周期。

“现在公寓不容易卖得脱，有时一周都难得成交一两套。”贵阳一位公寓产品的营销负责人如是说。该负责人认为，同质化现象严重是导致目前公寓项目销售不畅的重要原因。“公寓项目多数是宜商宜居，即可用于办公，也可用来居住。正因如此，现有的公寓品质并不高，高端公寓产品仍是市场缺口。”

“贵阳很多开发商在做小户型产品时，很大一部分原因是出于土地用途的限制，并不是为了做好这个产品而去做小户型。”贵阳知名地产策划人罗芳芳称，从比较理想的维度来说，小户型产品应该是一个充满青春和活力的市场，“贵阳小户型大多是从降低投资门槛，快速销售方面入手考虑，没有明确的定位，在市场上处境尴尬。”

这两种公寓很“抢手”

记者在走访中发现，目前在售公寓的卖点多数是围绕着产品性能和地段展开，比如层高、户型、带装修等，对于后期的运营管理方式大多是“一片空白”。

“目前公寓市场以出卖产品实体为主，定位模糊比较常见。”一位业内专业人士表示。

“小户型产品更侧重于投资性，”贵阳新城策划经理吴洋说，作为重要的投资产品，购买公寓多数是长线投资，长期自住的需求较少。购房者对于产品的衡量标准不仅是性能，更为关注后续的投资回报。后期管理运营也是确保回报的一个重要因素。

据了解，目前贵阳公寓市场主要有商住式公寓和酒店式公寓。传统的商住式公寓，占据贵阳公寓市场主流，其主要的特点就是有着较大的商务运营价值。酒店式公寓在贵阳市场不多见，它是一种既提供酒店专业服务，又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业，自住投资均可。在运作模式上，消费者投资公寓酒店，即业主把所购公寓转租出去，交给知名酒店集团托管，而自己即可获得收益。

记者调查发现，除了商住式公寓外，目前在贵阳还有两种新类型的公寓很“抢手”。一是具有一定教育配套资源的公寓，由于依附好，很多小、初、高的家长在陪读时，会选择公寓，这种过渡性公寓有较大市场需求。二是位于办公商务区密级的公寓。商务区需要为高级白领提供租住服务，然而现在的中高端商务区，对于中高级白领阶层来说，还很难找到满意的高端公寓项目，这部分有很大的需求。

贵阳的公寓产品，大部分销售后并没有统一的运营管理，公寓用途也是根据业主或者租户需要进行调整的，一栋公寓楼里有居住的、有办公的、还有做商业的，使用较为混乱。即便有统一运营的，这些公寓产品都是在做同质化的运营，并没有自己独有的亮点。因为管理不规范、服务跟不上，渐渐无法满足市场的需要。

罗芳芳认为，产品同质化、管理效率、规模效应是贵阳下阶段公寓行业需要密切关注的议题。公寓市场更应该提供差异化竞争，后期提供优质的服务，这样才能确保项目的生命力，才能确保贵阳公寓市场持续健康发展。

公寓投资“四要素”

面对市场上众多的公寓，如何根据自身实际进行选择，专业人士给出了四点参考建议。

投资要素一：选地段

对于商业地产而言有一条投资金律——地段，地段，还是地段。由于小户型公寓与纯住宅相比，带有更大的投资属性，地段也同样决定了小户型公寓是否具备投资价值和可持续发展潜力。地段要从交通便利性、周边配套完善性、聚集人口程度等方面考量。

投资要素二：挑“邻居”

看似投资门槛低的公寓，中小投资者尤其要谨慎。

散户投资者最好避免与大客户为邻，宜于挑选周边有同类小型企业的物业，如创业型公司、美容休闲会所等等，更利于聚积人气，形成物业互补的带动效应。

一般选择单身公寓的人群以年轻人居多，如果所投资的公寓周边有写字楼或者大体量的商业集群，往往可以降低此类公寓投资的空置风险，但是这类求租群体往往对物业的配套要求也较高，一定档次的装修水准和齐备的家具家电是保证出租率的前提。

投资要素三：看软硬件

既要看公寓本身的规划设计等品质，还要看后期物管等软件。如果项目存在物业管理水平不高、车位不足、电梯等硬件配套条件弱的缺陷，这些软硬件环境的“软肋”都使得公寓物业的升值空间大打折扣。由于购买公寓产品在不动产投资当中属长线投资类型，所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平，也将是决定租金回报的关键。

投资要素四：考量成本

从目前贵阳在售的公寓投资项目来看，不少都打出了12-15%的高投资回报率，这也成为最吸引投资者眼球的促销方式。这个要具体问题具体分析，不可一概而论。

从目前一些有住宅和公寓同期在售的综合型物业来看，公寓与住宅的价差往往不大，但是很多投资者并不知道，购买公寓与购买住宅在土地使用年限上却有很大的差别。目前住宅的土地使用年限都在70年，而市场上在售公寓的使用年限普通只有40年。

公寓产品是不动产投资当中比较保守的理财模式，由于投资门槛较低，所以投资回报率也相对有限。从投资角度来看，短期套利可行度较低，适合长期持有靠租金长线收益。对于买不起写字楼的创业型公司来说，公寓产品也是较好的替代选择。

责任编辑：小郜