楼市“阳春回暖”了吗?

各位粉丝：随着1月二手房量价回升，最近，楼市回暖、小阳春等说法又多了起来。

那么楼市真的会回暖吗?刚刚过去的2月份数据又如何呢?

今天给大家带来2月的房地产市场分析。我们也争取今后定期给大家送上最新的市场数据和分析，帮助大家判断真实的市场情况。

01、新房方面，来自北京(楼盘)中原的统计数据显示，2月北京新建商品房总成交额107.21亿元，共成交2011套。其中居住类产品(不含回迁房，普宅、豪宅、别墅、自住房)成交100.47亿元，环比今年1月下滑65%，共销售1893套，环比1月减少2653套，成交均价46122元/平方米，环比今年1月成交价下跌4000元/平方米。

二手房方面，来自贝壳研究院的数据显示，2月全月北京二手房市场成交量仍然维持在调控后的低位。受春节因素影响，2月北京全市二手房网签量只有6057套，环比减少42.2%，同比减少17.7%，今年2月网签水平为2015年以来最低。

2月房山、顺义及西城等区成交降幅较大，均在40%以上。

而作为目前市场最大的中介机构链家，它在2月的二手房成交量也大幅下滑，较1月份下滑41.2%。

图：北京链家二手房月度成交走势及环比

【以下数据图表来源：贝壳研究院】

价格方面，2月份北京二手房均价重回下跌，较1月份下跌0.6%。

图：北京二手房月度成交均价及同环比变化

目前北京二手房房价总体处于平稳的状态，在较小的空间内波动。

与2017年3月峰值相比，当前二手房均价已下跌11.3%。

2月门头沟、顺义两区均价跌幅较大，分别为3.5%和2.6%。

而且，按照以往经验，由于春节期间交易“封冻”累计的需求要在节后释放，春节假期结束后市场一般会形成一次回温。

以受春节假期影响明显的两周为界，去年春节后的两周交易量恢复至前四周周均水平，而今年春节后两周市场交易量却不及前4周平均水平。自然更是比不上2017年的情况。

图：北京链家二手房周度成交量走势(以2017年1月第一周值为100)

图：北京二手房新增客源走势(以2017年1月第一周值为100)

这说明；春节后北京二手房市场的回温幅度不及往年。

从下面这张图可以看出，北京二手房购房者成交的周期，在2017年3月最疯狂的时候，只有40天左右，而后随着调控落地，成交周期一路上升。

目前的交易周期接近80天，仍然处于调控之后的高位。

图：北京二手房购房者成交周期走势(天)

分析显示，当前二手房交易的热点区域是低总价的远郊区域，以刚需为主。

最近4个月，北京60平以下小户型成交占比持续提升。

2月份全市二手房成交的套均面积为79.8平，是2017年以来月度最小值。

图：北京二手房成交套均面积(平)走势

节后两周成交较快的区域是亦庄、门头沟等总价较低的外围城区。外围城区2018年房价下跌的幅度居前列，二手房成交基数较低，刚需入市容易形成较高的增幅。

另外，从二手房主的挂牌价格调整来看，虽然1月份以来业主调价中涨价占比略有提升，议价空间近期略有下降，但目前降价售房占比仍然接近8成，议价空间仍然处于调控后的较高水平。

图：北京二手房调价中涨、降价次数占比走势

图：北京二手房议价空间走势

02、北京市房协秘书长陈志认为，当前得出所谓“小阳春”、“回暖”的观点和说法，其对于数据的解读，以及数据背后的逻辑都不清楚，很多的判断是没有逻辑和证据的。

只是把某个月份的数据和前一个月或者前一两年的数据做比较，就得出结果，这个显然不客观和不真实。

陈志说，目前的市场状况就是一个低速、更长的交易过程，并没有回暖和阳春的概念。新房的蓄客周期很长，二手房的成交周期也很长。

从整体情形上看，当前的市场还是平稳的，无论是供给的数量，土地供应情况，还是交易去化的节奏。都呈现了这一特点。”陈志说。

他表示，如今的房地产市场如果说想回到若干年前狂热的情况，比如日光盘、新房年销售量七八万或十万以上等，无异于痴人说梦。

“现在的市场是一个主动调整降下来的结果。从今年看，中美关系问题应该考虑到，但无论中美关系的走向如何，我们内部的调整还会继续，以前坚持的逻辑不会有什么大的改变。经济结构的调整，不会再依靠房地产来拉动，而且从金融整体来说，进入房地产管道的闸门依然是紧的。”陈志说，北京的二手房去年成交15万套，新房成交3万套，这个数据肯定不能和前几年相比，但也不能说差。既然情况还可以，为什么要放?

所以，所谓的“阳春”、“回暖”的这种概念的外呼、想象，都是一些个体的感受，并不具有客观性。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，从当前市场政策环境和市场结构看，短期市场仍然维持调控后的平稳态势。

第一，当前金融政策严于2017年。2017年春节之际北京实行认房不认贷政策，当前的金融政策实行认房认贷政策，对占市场70%左右换房群体形成重要的影响。

同时，2019年，商贷、公积金贷均上调首付比例，房贷利率升至高位，公积金贷款对第一次购房者支持力度大幅减小。

日前，银保监会和央行密集提及防范房地产金融风险，提及加强房地产金融审慎管理，继续对房地产开发贷款、个人住房按揭贷款实行更加审慎的贷款标准，落实房地产市场平稳健康发展长效机制。

只要管好房贷的闸门，市场就难以大幅升温。

第二，当前市场需求结构以第一次置业需求为主。

而在2017年3月份之前，北京房地产市场交易主要以换房为主。换房行为产生的乘数效应容易激发价格上涨。

在调控后，换房需求被认房认贷政策抑制，当前市场主要为第一次置业需求，对房贷成本较为敏感，单靠第一次购房需求难以对市场形成较大的冲击。

第三，今年新房供应比2017年多很多。2016-2017年，北京土地和新房供应量达到近年来的最低水平，购房者担心买不到房，都集中到二手房市场。

当前北京房地产市场的供给结构不同，新房供应充足。2月末北京待售商品住宅8.5万套，是2018年新房成交量的两倍。

新房大多为限竞房，价位和区段都将会对二手房市场起到分流作用。