不一样的联合办公 大企业入驻 租下地标性物业

北京(楼盘)丰台区的方庄，30年前曾被称为北京的“***”，如今已经破败。穿插在方庄南路西侧一条杂乱的无名小径与几栋低矮的居民楼之间，坐落着2栋旧式7层商务楼，虽在午饭时间，偶有商务楼内的企业员工进出。

这2栋商务楼，冠有一个响亮的名字：“方庄电商产业园”，楼内大部分办公面积由一家企业租赁自用办公，2017年初，这家企业将其中一栋商务楼的2层办公面积转租给了联合办公企业洪泰创新空间。

2018年初优客工场与洪泰创新空间合并以后，现在这2层物业面积由优客工场租赁运营，但出租情况不理想，今年初不少企业退租，目前大部分办公面积空置。

这是一个缩影，它反映了联合办公市场的分化与裂变。

中小联合办公品牌前期资本驱动下的快速扩张，引致物业选址粗糙、失控，不少长租的办公物业面临退租、空置与重新招租的压力;同样，联合办公品牌巨头也在资本驱动下，加速了对中小联合办公品牌的并购扩张。

“一些联合办公企业必然会遇到问题。”氪空间投资拓展副总裁钱啸告诉《中国经营报(博客,微博)》记者，“联合办公最基本的商业模式就是算账的生意，我们从来不避讳说自己是二房东，如果财务模型一开始不对，最后会坚持不下去。”

钱啸进一步告诉记者，办公市场的需求变化很快，过去习惯上认为氪空间是一个创新创业孵化器，但其实已经在北京、上海(楼盘)等城市签约了地标性物业，还有超甲级写字楼，除了服务中小企业办公，更多的世界500强企业也成为氪空间的租户。

“大企业的扩张速度很快，办公需求不断增长，许多大企业都将办公地点转向了Wework、氪空间这样的联合办公。”钱啸说，“氪空间也不再是一家创业孵化器，它聚焦高品质办公解决方案，我们用联合办公的思维与产品来服务大企业客户，这是联合办公市场正在发生的变化。”

大企业联合办公化

作为一家专注直营模式拓展策略的联合办公品牌，氪空间继续保持了高速扩张势头，今年上半年，氪空间在北京、上海等城市新开业的办公面积达到了20万平方米，这一数字原本是公司为2018全年定下的开业面积目标，氪空间实际上只用了半年时间。

氪空间的扩张过程中，出现了一个重要的信号和趋势，公司开始在城市的核心区域获取地标性物业，包括北京金融街(000402,股吧)的英蓝大厦、CBD的国贸三期、华贸写字楼，上海的外滩中心、来福士广场、世纪大道的世纪汇、华山路的写字楼等，这些物业都是位于北京、上海2个城市核心区域的地标性写字楼。

“氪空间物业的坪效相当于传统甲级写字楼的2倍，所以我们敢拿价格昂贵的写字楼运营联合办公社区，根据我们测算，每一栋楼的坪效都可以翻倍，越贵的写字楼，坪效越高。我们非常看重坪效这个指标，所以也有底气去拿高端写字楼。”钱啸说。

从2016年开始，氪空间已经迭代了4代联合办公产品，这些产品都是在试图捕捉企业和租户的办公需求变化。

氪空间1.0产品是中关村(000931,股吧)创业大街上起家的创业孵化器，产品形态是一个大空间里安置开放式的大工位，没有办公室，主要服务的是两三个人组成的创业团队。

这些创业团队增加到五六个人以后，开始搬离氪空间1.0产品，因为他们需要寻求私密性更好的办公空间，希望可以有独立的办公室。于是氪空间2.0产品完成迭代，一半办公面积继续保留开放式工位，另一半空间面积设计办公室，但这些中小企业多不稳定、租期较短且付租能力较差，联合办公社区位于城市边缘区域。

中小企业存活发展以后，并进一步获得了资金，又开始考虑搬回城市核心区域，氪空间也相应迭代3.0产品，进入城市核心区域的乙级写字楼，满足了中小企业接触核心区域企业的办公需求。

氪空间4.0产品直到2017年4月份才推出，这种联合办公产品定位在核心区的甲级写字楼，承接现在大企业、不断成长的中小企业的办公需求。

现在，氪空间已经在落地比4.0产品更高端的联合办公社区。今年，在上海陆家嘴(600663,股吧)区域的世纪大道，氪空间租下了世纪汇写字楼部分办公面积，这是一处汇集4条地铁线上盖的超甲级写字楼，氪空间打造了全新的高端联合办公产品。

“氪空间联合办公产品的迭代、升级，都是伴随我们对办公这件事的理解与认知变化。”钱啸说，“对现在的租户来说， 第一选择物业位置，其次是物业品质，承租能力较强、对办公品质有要求的客户，优先选择甲级写字楼。”

在城市的核心区域租下地标性物业，落地更高端的办公产品，也能更新市场、客户对氪空间联合办公品牌的认知。

氪空间对能够租下中关村区域的理想国际大厦表现得非常兴奋，他们认为“非常具有标志性意义”，带动了中关村企业对氪空间的认知，至少不再认为氪空间只是一个创业孵化器，而能够提供高品质的办公解决方案。

钱啸说，氪空间联合办公产品的迭代，直接反映的是企业、租户的办公需求变化，现在氪空间联合办公社区，其中差不多会有一半左右的需求来自大公司，甚至是世界500强企业，它们对灵活办公、拎包入住的办公解决方案存在大量需求。

一些大型外资企业目前面临缩减成本及固定资产投入的压力，联合办公社区是拎包入住，办公方式非常灵活，他们整体搬迁办公室，不需要设计、装修，非常友好;氪空间位于北京国贸的建国路社区，一个拥有70名员工的全国性地产公司团队入驻了联合办公社区;还有一些高速扩张的科技企业，人员增长非常快，传统办公解决不了他们的办公需求，联合办公社区的租期灵活性、规模化优势这时候也得以显现。

“在美国，微软、波士顿咨询、普华永道，他们的一些团队和部门会选择去Wework办公，很成熟的企业也需要联合办公环境，在中国这个趋势也特别明显，以前谁会觉得汇丰银行能入驻联合办公社区呢?但现在律师事务所、会计师事务所都在联合办公社区。”钱啸说，“许多大公司，之所以习惯传统办公，是希望有独立的前台和设计，但随着大公司组织扩张，不少独立的部门或分支机构也在联合办公化。”

与开发商、基金绑定

氪空间在拓展策略上，二线城市将聚焦获取地标性的物业，“二线城市的办公体验，还停留在比较传统、简单的阶段，所以只有地标性楼宇，才能符合我们运营的联合办公社区的品质要求，同步带动当地办公品质的升级。”

二线城市这些核心区域的地标性物业，同时服务的是所在城市最优质的企业，因此这实际上也构成了氪空间具有盈利能力的联合办公项目。

钱啸介绍，无论是中小企业或大公司，氪空间在会议室、接待区等共享办公空间，以及所积累的供应商优势，全部办公成本核算下来，比传统办公方式要低20%～30%，委托中介选址、装修、购置家具等传统办公除了租金，还有行政管理、安保、水电、茶饮等成本。

氪空间一个标准工位的办公面积是7平方米，比如位于上海世纪大道的联合办公社区的工位租赁标价为3500元/月，相当于17元/平方米/月，不过这个位于联合办公社区的标准工位，实际上包含了共享会议室、家具、安保、行政等一系列办公配置。

根据一些租赁平台报价，上海世纪汇写字楼的租金水平约15元/平方米/月左右，如果后期摊入设计、装修、配置、行政、保洁、安保、茶饮等成本，整体办公成本将远高于此。

氪空间一位高管举例称，一个8名员工组成的公司团队，在北京可以租用商住楼或公寓楼解决办公需求，办公面积至少40平方米，使用客厅作为办公室，卧室作为会议室，这种办公场景下，实际上所需办公面积会达到100平方米。

“氪空间有共享接待区、会议室，对所有企业而言，办公面积的坪效会大幅增加。”这位高管表示，“大企业入驻联合办公可以削减资本性开支。”

“我们单店都是赚钱的，坪效达到了17元，相当于传统甲级写字楼的2倍，毛利率维持在30%～40%。”钱啸说，“拿楼的成本已经固定，所以后期成本主要是运营投入，每个店都赚钱，氪空间拥有很强的招商团队，基本开业2～3个月就可以实现满租，3～4个月打平运营成本。”

他也进一步告诉记者，氪空间联合办公社区一般签约物业租期10年，客户平均租约9～10个月，从拿楼到装修设计，3～4个月可以实现开业，摊销设计、装修和配置等前期一次性成本投入，氪空间联合办公社区投资回收期只用2～3年时间。

但氪空间强调，现阶段公司更在意快速做大规模，更高水平的盈利率没那么紧要，所以氪空间后期租金价格爬升很快，我们也愿意以收益分成的方式拿出来与业主分享。

“氪空间10年租约下的业主租金按年增幅2%～3%，工位产品价格递增速度每年会达到8%～10%，中间形成了租金剪刀差。”钱啸说，“所以我们设计了收益分成模式与业主共享上涨的租金收益，但前提是业主前期愿意为氪空间承受一部分投入，因为每个社区从开业到满租都有爬坡期，前3～6个月会出现一定空置。”

由于北京、上海等核心城市新增写字楼供应有限，所以氪空间获取物业主要是存量项目，其与诸多开发企业绑定了合作。另一类主流合作方则是地产基金，氪空间同样与之深度绑定。

一些有过合作的地产基金，现在收购楼宇之前，还会与氪空间一起做商业尽调，“比如这个物业氪空间可以给到多少租金，是否符合市场价格，安排设计交易结构，帮助撮合完成交易。”

钱啸告诉记者，地产基金与氪空间的合作意愿非常强烈，基金运作的“融投管退”，氪空间可以多环节参与介入，尤其是物业管理与退出，基金收购楼宇的退出，要依赖优秀的物业运营，快速装修、改造、配置和提升租金，进而使得物业增值，退出套现获取基金收益。

“物业的估值方法是净运营收益(NOI)/资本化率(R)，一定时期内特定经济体的资本化率是固定的，所以只要能帮助物业提高现金流，也就是每年的净租金收益，这些持有物业的基金非常乐意给氪空间更优惠的合作条件。”钱啸说，“业主在拿楼成本上给氪空间让出1块钱的租金，我们可以让物业提升几倍的价值，我们作为第三方运营商与业主方有着天然的商业模式互补。”