养老地产：市场新蓝海

近年来，随着中国经济社会的快速发展，老龄化的社会大潮向我们袭来，按联合国传统标准，一个地区65岁老人占总人口的7%，则该地区将被视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2016年底，国内大陆总人口138271万人，60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%;65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。

伴随着中国老龄化进程的逐渐加快，应运而生的则是庞大且复杂的养老需求，而对于房开商及其楼市状况来说，房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式，正在寻求新的利益增长点，于是，养老+地产正面临可观的发展前景，众多房企纷纷试水，试图抢滩养老地产这一块大蛋糕。

近日，贵阳市民政局召开养老服务业发展推进会，研究部署当前和今后一个时期的养老工作，应对老龄化问题。会议提出，抓好养老服务统筹，利用贵阳生态良好、交通便利、气候宜居、旅游资源富集等优势，规划布局一批旅居式、休闲式、度假式高端养老机构，把贵阳打造成具有较高知名度和国内领先水平的健康养老目的地，这无疑对于“养老地产”项目又是一个利好消息。

房地产专栏作家陆飞告诉记者，养老地产的兴起，大约只经过了短短几年时间，但是现在的养老地产，已经衍生出了多种业态，其中有依托社区的传统养老、日间照料，有专业性很强的养老护理、医疗保健，还有融合了度假休闲、文化旅游，甚至金融等行业的综合型养老地产，在它们当中，有着许多跨界合作，多元化发展的运营模式，从产品开发到运营模式，再到日常管理，都有着不小的创新。

社区居家型养老：最经济最便捷

在贵阳油榨街，有一家老年人日间照料中心，老人们在这里可以玩棋牌、读书看报、喝茶聊天、练习书法绘画，甚至还能做健康体检、玩最新潮的电子游戏、睡午觉……而过上这一系列惬意的生活，却花不了多少钱。在实现了“居家养老”的这个中心，历经沧桑的老人们似乎一下子找回了逝去的青春。

中心工作人员介绍，社区的老年朋友们来这里做健康检查，全部是免费的，除了做健康检查，他们还能躺在舒服的按摩椅上放松一会儿，或者站在液晶电视面前，跟随红外线摄像头打上一段标准的太极拳。记者在现场看到，该中心共分为四层，有棋牌室、健康中心、书画室、电子阅览室、休息室、会议室等，在一楼的食堂，十菜一汤的自助餐只要12元，其余的大部分设施和场地，老人们几乎都能免费使用。在这个家一般的环境中，每天都有超过50名以上的老年朋友前来玩耍放松，无论在哪个房间，都充满着欢声笑语。

据南明区老龄办负责人介绍，目前南明区共有超过11万的老人，为探索老年人安度晚年保障新路，南明区已经开始实行了“居家养老”的新模式。“老年人能在离家不远的地方活动，但在时间和空间上又不完全脱离家，这种生活他们最喜欢。”该负责人说，为了给辖区老人创造一个舒适的环境，相关部门经过了调研后，于2015年2月，在原贵钢老干活动中心的基础上，老龄办添置了家具和各种设备、粉刷了墙壁，建成了这个辖区老年人最喜欢的“家”。

南明区老龄办负责人告诉记者，根据他们的调查统计，在南明区11万老年人中，3%的人偏好在养老院养老，6%-7%的老人喜爱在生活环境周边养老，而90%左右的老人都选择了“居家养老”。居家养老，即是老人晚上居住在家中，但白天的活动则在离家不远处进行的一种新型的养老模式。下一步，南明区还将在全区17个社区全部建成社区养老机构，让老人们不离开生活环境，就能得到贴心的养老服务。

陆飞表示，社区型养老通过建设护理中心、日间照料中心、健康会所等方式，实现了对老年人的生活照料、休闲娱乐、精神慰藉等需求，它是一种最经济、最便捷的方式。从运营模式上来看，房开商可以与政府协商建立，或共同出资、或由政府出资后再介入管理，这种方式很适合于某些老旧小区。在今后，房开企业还将深化与政府的各方面的合作，积极建设社区型、居家型养老中心，就贵阳目前的实际情况来看，这种方式无疑是最具有发展潜力的方式，随着社区服务的增强，老年朋友们可以说足不出户就能享受到一系列优质的居家养老服务。

专业机构型养老：传统养老院升级版

在北京市昌平区小汤山镇，有一座著名的老年公寓——北京太阳城。太阳城老年公寓采用标准化、专业化管理体系，实现了智慧型、康复型的关怀，对于顾客来说，它涵盖了：自理、半自理、不能自理和生命关怀四个阶段，提供了标准化和全程化的服务，逐步实现了全龄化养老的全新理念。

房地产专栏作家陆飞表示，在运作模式上，以北京太阳城为代表的老年公寓采取了最常见的“持有经营”模式，老年人租赁老年公寓缴纳的租金，以及享受各种服务的费用，成为老年公寓持续的盈利来源。但是对于房开商来说，这种方式导致了资金回收期较长，成本增加，为规避这一问题或者最大限度地减少它的负面影响，根据其他地方的成功案例，老年公寓的建设要尽量利用农村建设用地、工业用地、公建配套用地等土地成本低廉的土地进行建设，不需要改变土地性质和用途。在融资渠道方面，除银行贷款外，还可以争取保险资金进入，或引入战略性合作伙伴例如国外的老人专业服务机构等。

老年公寓的经营策略一般都会采取租赁的方式，常常会使用会员制，它的核心是通过出售使用权回笼资金。例如在北京太阳城老年公寓项目，就会提供A卡、B卡、C卡三种会员形式，购买会员卡的老年人可以选择大套(140平方米)、中套(98平方米)和小套(68平方米)的3种户型，根据套型的不同，老人需缴付数万元不等的年费，它们还拥有不同的有效期，会员卡可以转让。

陆飞表示，在北上广等大城市，近年来正在实行一种新的“以房养老”模式，对拥有住房产权的老年人，可以通过签约将一定期限的住房使用权移交给提供老年公寓的企业，由该企业委托中介机构出租该套住宅，租金用于交付老年公寓的使用费用。和出售产权房屋以此来养老会带来巨大的风险不同，这种方式不涉及住房产权问题，更容易被老人接受，且操作简单，适合在住房租赁市场繁荣的大城市推广。

对于贵阳来说，2017年，贵阳市户籍60岁以上老年人总数达到63.3万人，比去年净增4万人;老龄化率达16.05%，即每100人中就有16名60岁以上老年人。预计到2020年，贵阳60岁以上老年人数至少达到70万人以上。随着老龄化程度逐年加深，老龄化进程加速，社会养老需求不断增长。就在近日，贵阳市的相关部门提出了抓好养老服务统筹，利用贵阳生态良好、交通便利、气候宜居、旅游资源富集等优势，规划布局一批旅居式、休闲式、度假式高端养老机构，把贵阳打造成具有较高知名度和国内领先水平的健康养老目的地的工作目标。在这其中，就有统筹全市养老产业、日间照料中心、养老机构的布局，全面征求各级各部门的意见，规范布局不同形式、不同类别的养老服务机构，满足老年人多样化、多层次的养老服务需求。

陆飞表示，下一步，贵阳市必将加快建设专业机构型养老机构的步伐，尽快建成生态宜居的专业养老机构。

综合型养老：地产市场巨大蓝海

综合型养老是指专门为老年人提供的，包括养老住宅、养老公寓、养老设施等综合型的居住社区，社区中不仅有老年人居住的住宅之外，还包括了老年人活动中心、健康中心、医疗服务中心、老年大学等各种配套设施。除此之外，可能还有文化、旅游等要素融合进来，它是简单的日间照料中心以及老年公寓的综合体，功能更为强大，设施更加完善。陆飞表示，综合型养老社区也是养老地产发展的终极目标，在它的背后，有着极为广阔的市场前景。

当前，国内的众多知名房企都已经进入了综合型养老地产市场，养老地产将逐渐进入理性、有序的发展，像万科、远洋、保利、绿城、泰康等先行企业为代表的养老地产将慢慢走向连锁化运营阶段。例如保利就开发了“保利和熹健康生活馆”，万科打造了“幸福汇老年公寓”等，并试图做成全国连锁品牌，在全国进行深入布局。但是陆飞表示，目前从全国范围来看，综合型养老机构由于产业链庞大，对资金的需求量很大，而且目前市场反响并不是很强烈，因此综合型养老地产还处于建设阶段。

从盈利模式上，除了像老年公寓拥有的“持有经营”模式之外，养老地产一般还采取直接销售型和租售结合型模式。由于国内大型养老地产正处于初级发展阶段，盈利模式尚在探索，政策配套尚待完善，因此通过销售型的养老地产运作模式，既能给房地产开发商一个试水养老产业的机会，又能降低因投资回报周期过长而带来的资金风险。在全国范围内，像绿城乌镇雅园、平安和悦·江南、天地健康城等都是此类项目。

而租售结合型的项目，通常是包括住宅和老年公寓两部分，住宅包括普通公寓和别墅以用来销售，是回收资金的主力并对持有型物业形成支持，而老年公寓则嵌入到普通社区用于出租。项目社区内通常都配备专门的养老设施，如护理中心、照料中心以及老年娱乐生活设施等。

他山之石：国外的养老模式

太阳城：卖养老概念

美国的养老地产，离不开“太阳城模式”。上世纪60年代，在亚利桑那州阳光明媚的凤凰城建立了第一个太阳城项目，并直接带动了美国养老社区的建设。

这类地产项目主要针对年龄在55-70岁的活跃健康老人，除住宅外，还提供康乐会所和户外运动设施。目前全美有十多个太阳城项目，分布于亚利桑那州、加利福尼亚州等。

太阳城模式本质上属于住宅开发性质，由地产开发商主导，通过销售养老概念住宅，开发商得以收回投资并产生盈利。太阳城选址通常位于郊区，占地大、容积率低，带装修标准，拎包即可入住，附近一般配有专为社区服务的商业中心。考虑到老年人的收入水平，太阳城项目房价往往相对便宜，如“苹果谷太阳城”位于洛杉矶东北方向120公里左右，房价仅为洛杉矶市内的约三分之一，对老年购房群体构成了极大的吸引力。由于项目面向的是身体康健的老者，因此社区内没有专门提供医疗、护理等配套服务，主要依赖社区所在城镇提供的大市政配套。但社区为活跃长者们提供了多样的设施，如高尔夫球场、娱乐中心以及教育培训等。在医疗护理方面，允许第三方提供的家政、保健等服务。

CCRC：美国的居家养老

另一种美国主流养老地产模式是持续护理退休社区，简称CCRC，它是一种复合式的老年社区，通过为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务，使老年人在健康状况和自理能力变化时，依然可以在熟悉的环境中继续居住，并获得与身体状况相对应的照料服务，这相当于我国提倡的居家养老模式。

CCRC模式的养老项目也是大多位于郊区但交通便利，以多层建筑为主，规划布局紧凑，减少管理成本，方便对老人开展及时的护理和照料。同时在社区中也设有专属饭堂、提供各种生活配套设施，以及充分的活动学习空间及各种设施。在运营方面，CCRC的特色在于，开发商、投资商与运营商的角色分离，从而实现了开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离，核心就是风险收益的分拆匹配。