直击业绩会 | 龙湖吴亚军谈规模：心情不错同时也忐忑

“不错”是因为龙湖一直掌握着自己的节奏，自己对此还是比较满意的。“忐忑”则是由于，下半年的市场或政策，自己还是有很多不确定性，需要龙湖去小心驾驭。

观点地产网 3月24日，龙湖地产有限公司在香港举行2016年全年业绩发布会，一如往年，龙湖集团董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶等高管接受了来自媒体的提问。

2016年，龙湖取得了良好的业绩，公司合同销售额达到人民币881.4亿元，较上年增长61.6%。据此，赵轶现场宣布，龙湖2017年将实现销售目标1100亿，稳稳站上千亿规模并力争上游。

1100亿目标与“力争上游”

在房地产大热的2016年，龙湖交上了一份靓丽的成绩单，集团合同销售额达881.4亿元，较上年增长61.6%;销售总建筑面积602万平方米，较上年增长41.6%。销售单价14,642元，较上年增长14.2%。

其中，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为325.1亿元、238.9亿元、196.5亿元、107.4亿元、13.5亿元，分别占集团合同销售额的36.9%、27.1%、22.3%、12.2%及1.5%。

基于2016年的良好表现，集团CFO赵轶在现场宣布，龙湖将2017年销售目标定为1100亿，将推出1700亿的可售货值，去化率接近65%，“稳稳站上千亿规模并力争上游”。

2016年，“恒碧万”三大巨头销售规模纷纷冲破3000亿，行业集中度进一步提升。2017年，不少房企内部都喊出了3000亿、4000亿的目标。作为稳健派代表的龙湖，面对同行的高歌猛进，又有着怎样的心情?

对此，集团主席吴亚军就坦言，自己的心情是“不错同时也忐忑”。吴亚军解释称，“不错”是因为龙湖一直掌握着自己的节奏，自己对此还是比较满意的;“忐忑”则是由于，下半年的市场或政策，自己还是有很多不确定性，需要龙湖去小心驾驭。

而就此情此景之下，业内有关龙湖 “力争上游”的期许，邵明晓的回应则仍旧带着龙湖一贯的 “稳健”色彩。其认为，尽管现在的市场还不错，但政策的不缺性仍然是龙湖必须考量的一个因素，所以龙湖内部没有特别确切说要冲到1100亿加多少，而是力保完成1100亿。

794亿拿地与9个并购项目

除开备受关注的即将要在2017年达成的千亿规模，观点地产新媒体留意到，在过去的2016年，龙湖就已经在土地储备上为未来一年的“力争上游”打好基础。

据龙湖披露，2016年公司新增43幅土地，新增收购土地储备总建筑面积为1255万平方米。其中37.7%位于环渤海区域，32.3%位于西部地区，17.5%位于长三角地区，7.1%位于华中地区，5.4%位于华南地区。

于2016年12月31日，集团土地储备合计4147万平方米，权益面积为3294万平方米。土地储备的平均成本为每平方米4039元，为当期签约单价的27.6%。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长江三角洲地区、华南地区及华中地区的土地储备分别占土地储备总面积的39.2%、31.1%、18.5%、7.6%及3.6%。

观点地产新媒体还留意到，虽然2016年拿地金额激增，但龙湖的拿地成本并未因此上涨，公司平均拿地成本为每平方米6329元，较2015年的7469元下降15.26%。

在土地市场价格飞涨的2016年，龙湖拿地成本不增反降，一方面是由于公司没有在土地市场火爆的一线城市抢地，而是进入土地价格相对合理一些的二线城市;另一方面也与公司自2016年开始通过并购方式拿地有关。

据赵轶在现场披露，在公司2016年获取的43块土地中，有9宗就是通过并购方式获取的。虽然赵轶并未披露并购的具体拿地成本，但其举例，公司收购的武汉(楼盘)长丰地块，楼板价为4100元，收购的成都的花照地块，楼板价也仅为近3000元，均远低过市场价。

邵明晓同时表示，关于土地储备，今年也会量入而出，根据集团的整体财务状况来进行投资，坚持不投过高的“”的项目。龙湖会保持比较平和的心态，用频率换概率，积极参与，但是保持稳健是我们坚持的原则。

吴亚军则补充称，公司在收并购上也并没有特别的比例，而是取决于市场机缘，“哪个合适买哪个”。

而对于近期大热的内资到香港投地，吴亚军则笑称，公司关注到了同行在香港投地，也一直在关注香港这个市场，只不过目前好像还没有找到很好的机会，公司祝贺同行也祝福同行。

长租公寓与三年10亿目标

与年中业绩会相似，龙湖的创新业务试水同样备受关注，其创新业务长租公寓“冠寓”成为了业绩会上的另一个主角。

在2016年年中业绩会上，龙湖正式对外宣布进行创新业务试水，推出长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”。而经过半年多的试水，在今天的全年业绩会上，二者的命运却已经开始出现分化。

据了解，龙湖在今年年初宣布，将冠寓升级为集团战略性业务，成为集团在地产开发、商业运营、物业服务之后的又一个主渠道业务。未来，将聚焦北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)、深圳(楼盘)、重庆(楼盘)、成都等12个一线及领先二线城市，在三年内迅速形成规模优势。其中起步阶段将以轻资产模式为主，会租赁其他的物业;中长期看，龙湖地产会逐步轻重资产并举，最终资产轻重比2:8。

而对于联合办公品牌“一展空间”，公司则并未过多提及。

对此，邵明晓就回应称，冠寓作为龙湖的战略性业务，公司会全力以赴地把所有的资源投入，争取未来有一个比较好的增长。但一展空间现在还是一个试水的业务，并没有大规模扩展的计划。

其续称，长租公寓的毛利率目前大概在35%左右，并不是一个特别高的毛利率水平，但公司判断，后期通过精细化的运营、客户的进一步细分，这个业务应该会打磨成一个比较长期可持续的业务。

邵明晓透露，对于冠寓，龙湖内部的铺排是每年新开房间一万到一万五千间，第三年达到10亿以上的收入规模。

值得一提的是，2016年龙湖物业发展业务结算的毛利率为27.6. %，受商业物业较高毛利率带动，2016年龙湖总体毛利率达29.1%。未来，伴随着35%毛利率的长租公寓业务纳入报表，龙湖的总体毛利率将继续保持行业领先水平。