周浦房价明年破8万，你骗谁！

昨天上午上海楼盘又出了一块，外环外周浦的住宅用地被保利以总价54.5亿元，溢价296%拿下，楼板价接近44000元/平方米。该位于南汇周康板块，拍卖起始价13.77亿元，占地6.94万平方米，总建面12.5万平方米，容积率达到1.8。根据测算，扣除5%的保障房之后实际楼板价为4.63万元/平方米，也有人要再继续扣掉15%的住宅自持，我认为按照这种方式继续扣除不合理，毕竟出租价值仍存在，因此，可以按一半的楼板价来测算，即扣除5%和15%自持以后，实际块楼板价为5.06万/平方米。

既然可售住宅的楼板价已经达到5万元/平方米出头，众多市场“专业人士”就判断上海周浦明年房价将达到8万/平方米，说这话的“专家”你们自己信不信？房价到底是成本决定的还是市场决定的？在今天周边每平方米只卖3万多的情况下，一年房价就翻一番可能性基本不存在，更何况过去的一年上海房价已经有了较大上升。

不仅是今天的，上周出让的四块地中，格力地产(600185,股吧)豪夺泗泾，楼板价高达3.77万/平方米，怎么来解释这些房企把地价推到如此的高度？我认为，这些房企都是准备用时间换空间，即用2年、3年甚至更长时间去等待这块区域房价上升，再推出相关产品。考虑到当前的资金价格相对较低，时间换空间在策略上完全可行。以周浦为例，房价一年翻一番不可能，3年可能性较大，4、5年翻一番基本是行业内的共识。特别是当前各银行一至三年贷款利率为4.75%，如此低廉的资金之下，通过精工细作完全有可能在3、4年楼盘正式开盘之后卖到7-8万/平方米。更何况，周浦这块地最后争夺的都是大型央企、国企，在资金方面具有无可比拟的优势，而上周几块地也基本都是上市公司摘得，资金成本均相对低廉。

很多年前就有一批港企用时间换空间的策略在大陆拿了不少地，捂了很多年，今天赚的盆满钵满，这种策略在高地价的市场当中是屡试不爽。当然，想要在今天的上海进行操作，需要符合相应的规划建设要求，比如在土地交付日后的二年内必须动工开发、且要开发用地面积的三分之一以上等要求，但这其中很多条件也是可以运作的。

所以大家别被这些“专家”忽悠，明年周浦房价到不了8万元/平方米，周边的楼盘也别着急拼命涨价也许这才是忽悠明年8万的真正目的，市场自有其运行规律，就让一切留给时间去检验！

浦东新区周浦镇西社区PDP0-1001地块基本信息

注：项目配建5%保障房和15%的自持面积

数据来源：CRIC统计

现场出价记录

注：城开、招商、正荣、格力、融侨、融创、华发、华润、首创、新城、嘉宝、中骏、禹洲、富力、九龙仓、三湘、龙湖、合景泰富、万科、中粮未出价。