接盘多个美吉特项目陷泥潭？ 中科建飞大举并购后遗症凸显

站在昆山(楼盘)市陆家镇美吉特灯都的门前，江苏人孙宇(化名)没有想到，4年过去，自己投资的项目变成了一副无人光顾的“空壳”。

评估机构的数据显示，号称斥资100亿元打造的昆山美吉特灯都，开业2年后，开发商昆山美吉特置业有限公司(以下简称“昆山美吉特公司”)的负债总额曾达到21.76亿元，一年净亏损2.36亿元。

正当项目走到穷途末路之时，中科建飞投资控股集团有限公司(以下简称“中科建飞”)出现了，以全资控股的姿态接下整个项目。连日来，《中国经营报(博客,微博)》记者调查发现，中科建飞还收购有美吉特集团有限公司(以下简称“美吉特集团”)在江西、广东等地多个大体量商业地产项目。接盘之后，由于拖欠租金、环保违规等遗留问题，受到当地监管部门的关注。

6月23日，昆山美吉特公司总经理王甫在与投资者交流时表示，此前从美吉特灯都上报到中科建飞的问题并不大，但目前来看，实际的拨款需求已经大大超过当初预估的需求，中科建飞不得不派驻管理团队全盘接手该项目的运营工作。

对于中科建飞频繁收购美吉特集团的项目，优淘城总裁薛建雄分析认为，主要是为了“囤地”，扩大项目规模，为后期发展做准备。但收购之后，如何运营起多个超大型商业综合体，是摆在中科建飞面前的一道难题。

昆山百亿灯都投资者收益“打水漂”

资料显示，美吉特灯都由美吉特集团开发建设，位于上海(楼盘)和苏州(楼盘)交界的昆山市陆家镇物流园区，项目规划用地为1233亩，总建筑面积180万平方米，总投资约100亿元，于2014年10月1日开业。

开业仅两年后，主营实业投资、创业投资、房地产开发等领域的中科建飞宣布，正式收购该项目。工商信息显示，2016年1月4日，昆山美吉特公司的控股股东发生变更，原先的控股股东美吉特集团则全身而退。

上述投资者孙宇告诉记者，2014年7月，其在销售人员的介绍下，前往该项目购置了两套20余平方米的商铺。“那时候售楼处人山人海，前来抽奖的、参与砸金蛋活动的人非常多，现场气氛热闹，广告做得铺天盖地。”孙先生说，最终其全款支付50余万元，与昆山美吉特公司签订《商品房购销合同》，并与昆山美吉特工业品博览城有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，双方约定由美吉特方面统一管理商铺，并按期返还租金。

然而签完合同之后，美吉特方面并未如期返还租金，投资者为此多次催促公司，但都没有结果。

今年6月23日，近百名投资者来到陆家镇美吉特灯都的售楼部，要求接盘方中科建飞尽快返还应付而未付的租金。记者赶到现场看到，投资者挤满了整个售楼部的大厅，多数来自上海、江苏、安徽等地。记者走访美吉特灯都1期和2期发现，空旷的商场里望不见一位客人，在项目外围，插着为2期项目招商做准备的旗杆，旗帜上印着“央企领航、共创辉煌”字样。

当日，在投资者的不断逼问和要求下，昆山美吉特公司最终出具承诺书。记者注意到，该承诺书分为租金支付、产证办理、整体招商运营方案和业主委员会成立四个方面。其中，2017年和2018年应付未付的租金分别在2018年第三季度末、第四季度末支付，项目整体的招商运营方案预计在2018年7月底前出台。

5月，中科建飞获得了美吉特灯都的经营管理权，正式派驻团队运营该项目。在和投资者的协调会上，王甫谈及中科建飞作出这一决定的原因时说：“美吉特灯都欠下的租金总额太大，而原来上报的时候问题不大，目前来看，给美吉特的拨款需求已经超过预估的需求，包不住了!所以集团必须把经营管理权拿下来，重新预估到底需要多少资金。”

记者从陆家镇经济发展委员会企业服务部了解到，工作人员已经介入投资者和企业之间的纠纷，协调双方的利益问题，并对事件进行监管。

多地美吉特项目存“售后包租”陷阱

在进一步调查中，记者了解到，与孙先生同样签订《商铺委托经营管理合同》的投资者有数百位，曾经拥有美好的愿景，最终投资回报落空。而且，不仅是上述项目，美吉特集团在江苏常州(楼盘)的项目同样有千余位投资者的利益受损。

“早在几年前，苏州就出台政策禁止商业地产以售后包租或者变相售后包租的方式吸引购房者，昆山市也严格禁止这一行为，住建部门通过各种渠道提醒购房者。”昆山住建局副局长张建元如是说。

事实上，近年来，在监管部门明令禁止“售后包租”的压力下，昆山多个商业地产成立新的经营管理公司，与购房者签订10年甚至20年的商铺委托协议，承诺租金回报。

上海秦兵房产律师团队主管律师葛绍华表示，开发商虽然在法律上规避了监管，但实际上也是变相售后包租的行为，属于一种骗局。购置的商铺一般会被隔断，没有具体的商铺位置，办理的房产证也只是虚拟产权，一旦租期结束，购房者拿到商铺的可能性几乎为零。

“委托的包租公司一般都是空壳公司，没有承担风险的能力。一旦出事，包租公司要么跑路，要么申请破产。”葛绍华介绍说。

其还透露，美吉特集团常州项目有300多位投资者在走法律官司，其包租公司正准备申请破产，投资者的款项将面临“打水漂”的局面。

对于中科建飞收购美吉特灯都项目，亿翰智库首席分析师张化东认为，其交易结构比较复杂，如果单纯收购一处商业地产项目再打包销售出去，难度性不大，但目前美吉特灯都牵扯到后期运营问题，一旦中科建飞开始运营，势必要研究项目的实际价值。近年来，专业市场发展受到巨大挑战，特别是中低端建材市场受到的冲击更大，多家线上平台对其进行了替代。

中科建飞总裁助理李戴微告诉记者，公司每一笔收购方案都经过了严谨的市场调研过程，通过第三方机构出具的资产评估报告、法务尽调报告和财务审计报告才进行。公司在商业地产领域的战略定位是打造长三角建材商贸产业集群，昆山美吉特项目正好能填补这一空缺。

中科建飞大举并购隐忧重重

记者注意到，早在2015年，中科建飞还投资了美吉特集团位于江西九江(楼盘)的武宁西海岛项目，并在两年后全盘接手了该项目。

今年6月19日，生态环境部发布文章《非法填湖，庐山西海面临“瘦身”尴尬江西武宁县牺牲环境要增长》，督察组在武宁县滨湖新城地区现场看到，大面积湖面被渣土无情地侵占、破坏、填平。督察组调阅资料发现，截至2016年，武宁美吉特庐山西海岛项目共计占用湖面95.26亩，其中无批复47亩。武宁县方面表示，将停止一切违法填湖行为，对已违法填湖行为进行立案查处。

而作为中科建飞目前四大成熟运营商业项目之一的华南装饰城项目，实际上也是从美吉特集团收购而来。

公开资料显示，华南装饰城由美吉特集团开发打造，项目规划总占地面积约16万平方米，总建筑面积约32万平方米，总投资约10亿元，打造现代化新型家居建材交易中心。

6月27日，记者致电美吉特集团华南区总部，工作人员表示，华南装饰城在2017年8月被中科建飞整体收购，经营范围没有发生变化，还有小部分商铺没有出售。

李戴微称，虽然华南装饰城位于长三角地区，但也和公司的战略布局有联系，是全国化建材商贸产业集群中的一个点。而武宁西海岛非法填湖不是公司的原因，是政府遗留问题。“当时政府为了搞建设，对很多湖面进行了填埋。”

优淘城总裁薛建雄分析指出，按照美吉特灯都的总建筑面积，已属于国内特大型商业综合体，中科建飞在收购之后必将遇到经营困难的问题，在这个过程中，中科建飞应该加强房地产运营能力，寻找优质的商业运营公司合作，共同运营商业综合体。

多位中科建飞负责人在接受记者采访时表示，中科建飞在商业地产运营管理方面，主力军是原项目公司的优秀员工和集团自主招聘的员工，后期将在内部不断发掘运营管理人才，对商业项目进行操盘，目前还没有确定合作伙伴。一名招商运营方面的负责人也坦率指出，超大体量的项目在运作方面尚需要时日来打磨，投资者的支持和理解尤为关键。

7月5日，记者就项目转让和公司业绩问题多次致电美吉特集团，对方均无人接听。