棚改生变，人民币持续贬值，两件大事如何影响房价？

近期，有两件大事让关心楼市的人倍感揪心，分别是棚改和人民币汇率。

先来说说棚改。

两天前，网上开始大规模传播棚改“一刀切暂停”的消息，随后地产股一片绿。

不过国开行迅速回应，称棚改并没有暂停。但细心的人应该会发现，国开行其实还是释放了棚改生变的信号，因为它只说了已进行的项目继续支持。言下之意，其他项目生变的概率很大。

其实在之前的文章中，我也预警过了，在一二线全面调控之时，三四线城市反而借着宽松大搞开发，三四线棚改不再是去库存，而是变成了刺激，他们在继续走房地产型经济的老路。

其结果就是现在越陷越深。已经到了不得不“硬着陆”的地步了。我说“硬着陆”并不是在吓唬大家，因为三四线城市棚改货币化非常高，地方希望获得更多资金支持，往往连不需要拆的也拆掉了。这些尺度完全掌握在地方手中，上报的材料里润色一下就行了。

国开行的表态，其实是对地方的一个警告。棚改货币化的变化至少会带来两个层面的影响：

1、棚改直接释放的购房需求或许会断档，试想一下，月工资3000-4000左右的小城市，房价爬上了万元大关。如果没有棚改资金的注入，谁买得起房，这些城市可是没有多少外来需求的。

2、返乡置业需求会陷入观望，这些人主要是怕房价上涨，现在预期会生变，他们或许会陷入观望。

笔者认为，房价暴涨过一倍的三四线城市，目前是最危险的。以前是流动性差，不好出售，现在房价或许会加速触顶，然后下跌了。此外一些二线城市也值得关注，多看看二手房的一些指标，因为二手房受调控影响较小，作为先导信号，如果挂牌量、带看量连续加速放大，那也是危险的信号。

再来看看人民币汇率。

人民币汇率对外已经连续贬值3个月了，今年以来的升值部分已经被完全消耗掉了。而且到目前为止，贬值预期仍然在继续。

汇率和房价，一旦这两个指标其中一个有异动，大家都会联想到“保汇率还是保房价”的老话题上。

为什么人民币会对外贬值这么多?对楼市有什么影响?

首先，央行要保住汇率，其实办法还是挺多的，比如去年消耗了大量外储，然后还在汇率计算中加入了逆周期调节因子。但是你看，如此连续贬值，只有一些民间机构出来放风，重要部门重要单位却基本没有什么支撑性的表态，所以我倒是认为这或许是有意为之。

那么问题来了，连续对外贬值，意味着资金会加速流出去，而留在国内的资金就会减少。具体到楼市，就是资金的流入量会减少，其效果就是降低房价上涨的压力。

2018年，内部和外部压力都是比较大的。

外部，贸易环境持续恶化，国内一些实体企业面临流动性难题，银行贷款都还不上了，央行年内三次降准，定向释放流动性，此举对楼市也有一定影响，资金如流水，哪里有缝就流向哪里。

内部，2017年大规模调控虽然稳住了楼市，但2018年，部分二线城市大规模抢人点燃了楼市情绪，买房如炒股，哪里有热点就往哪里冲，比如丹东(楼盘)、西双版纳等等。面对这些情绪，调控当然会加码，但压不住。

至于会不会一直贬值下去，答案肯定是不会。因为它基本代表了一个国家的信用。此番人民币对外贬值，就国内楼市而言，客观上有“泻火”的效果。