都匀

中国房地产面临的两头“灰犀牛”

2018年06月25日来源:华尔街见闻其他资讯责任编辑:wbx

第一头灰犀牛,是毛衣战,这是国际大气候。另一头灰犀牛,是中国房地产的游戏规则在改变。

本文作者朱文策,华尔街见闻专栏作家,原标题《中国房地产面临的两头“灰犀牛”》

进入2018年,整个房地产的外围环境很是不好,近来愈发如此。怎么判断当前房地产市场面临的大环境,变得越来越重要。我们原来对市场的认知是建立在旧有的大环境之下的,但外围局限条件变了,就要重新去复盘,理解新的变量对市场可能造成的影响。

今天的房地产面临的环境,和以往有很大的不一样。

如果回溯到2007年全球次贷危机,那么我认为这一次中国房地产面临的大环境变化,是十年来最大的一次。这是需要认真去分析的。

正在变化的大环境我认为有两个,两头“灰犀牛”(感觉叫“黑天鹅”不太合适,因为的确都不是突然发生的不可预期的事件),这两头牛让房地产的前景变得不确定性在增大。

中国房地产面临的两头“灰犀牛”

第一头灰犀牛,是毛衣战,这是国际大气候。

川普翻手为云覆手为雨,一己之力左右我“大癌股”上蹿下跳千股跌停,大有再来一个“广场协议”之感。对毛衣战,朋友圈刷的最多的文章自是看空类,落到房地产上面,往往会和日本当年历史相接续。担忧中国房地产、中国宏观经济重蹈日本覆辙的观点,大有人在。尤其是,川普只一拳便把中兴几乎打到气绝,让我们看到了大国七寸,更是加剧了这种担忧。

从目前看,毛衣战在升级,愈演愈烈。现在的问题是,还不清楚川普的底牌。是仅仅为了缓解贸易失衡,还是为了战略遏制中国崛起?看学界的评论,以后者居大,那么就是想重演美日毛衣战历史。这说明,这场战争会长期、严峻而且复杂。

这是一个比较大的风险,但这个我谈不了,太复杂了。只能说它会给经济、房地产都带来很大的不确定性,这个不确定性有多大,难以判断。但我们现在得去正视它,在你做出投资决定的时候,你要考虑一下这个大气候。

另一头灰犀牛,是中国房地产的游戏规则在改变。

梳理一下2018年以来部分房地产动向:

3月,深圳(楼盘)二手房三价合一。

5月,北京(楼盘)“限改共”(限价商品房改共有产权房)。

6月初,深圳二次房改,加重保障,压缩商品房比例,4:2:2:2。

6月15日,全国国税地税合并且统一挂牌。

6月18日,全国不动产登记信息联网。

…………

另有定向降准(货币政策曲线向宽)、个税法修正(内有房贷房租抵个税)

整体来看,大城市房地产的调控政策整体持续高压。虽有一点金融、税制方面的松动利好。但是,收紧方面看起来更多,比如越来越难以获得的银行贷款,五限令导致的摇号卖房,箭在弦上引而不发的房地产税,等等。尤其是,政府现在进行的“房改”,统一都显示出了强烈的“逆市场化”色彩——加重对夹心层、低收入群体的保障,而对市场化的价格进行抑制(这部分意味深长,后面我们专文再聊)。

以上这些,从任何一个单一的动作来看,都对房地产市场不会产生什么根本性的撼动。比如说房地产税,历史上没有使用房地产税很好的抑制住房价的经济体。比如说限价限购政策,也推行了很多年,但反而在强化房地产的热销。比如说学习新加坡加重保障,但新加坡的商品房价格也同样高涨。

但是,要是你把这些动作综合起来看,就能看出来它是一个完整的配套体系。这个体系最终想指向什么,现在还不得而知。政府的意图是什么?是想缓解中国大城市居民房价负担过重的问题,还是想紧缩泡沫防范金融危机,还是想彻底根治过去经济过于依赖房地产的依赖症问题。都需要认真去思考。以及,这样的改变会否产生不可控的后果,比如房价突然性的下挫?也需要重新判断。

以上两个,是我认为会影响房地产未来远景的大事件,加重房地产未来的不确定性。就像温水煮青蛙一样,奔跑在路上的灰犀牛,你知道、我知道它会一天一天的逼近你、扑倒你。但是你不知道什么时候,以及你会受到多大的伤。

如果仅仅是从房地产本身的情况来看,我并不认为中国整体性的房地产存在多么严重的泡沫。从居民整体的负债率关键指标看,这个数据还是相当安全的(去年末的居民利息保障倍数大致在8)。但是上面这两个变量加入进来,就给市场蒙上了不确定的面纱。

这是我们在2018年要认真思考的问题,现在要讲清楚它对个人投资有什么影响,太远了,现在我没有什么答案。但它属于重大而且长远的问题,如果你是一个持续的房地产投资者,我建议还是要思考一下。

那么,在这种时候,作为个人,该怎么去应对,如何应对这种愈发严酷的房地产气候?

后台有读者最近很忐忑不安,有的跟我讲,现在的心情是:

又怕买不到房,又怕进了坑。怕买不到房,是因为现在深圳一套房子好多个人抢,限价虽然让价钱低了,可你根本抢不到。又怕进了坑,是因为现在的外围环境着实的糟糕,会不会突然就来一个资金外逃什么的,房价就忽喇喇大厦倾了。

谈两个我的建议,一是做基本判断,一是做压力测算。

基本判断的意思是,对现在的大环境我们要去做一个描述,一句话:

买房面临的不确定性越来越大。

我们买房子也好,做投资也好,要的都是确定性,包括巴菲特那样的大神级人物做投资,弄出雪球理论、护城河理论,也都是为了测试企业增长的确定性。成功的概率高这事儿就干一把,概率低就保守一点。

那么现在的状况是,无论是毛衣战也好,房地产规则改变也好,其实现在都没有办法推断它们对市场会产生的影响有多大。完全无法测度,你还没办法建模型,因为事情一直在剧烈的变化之中。唯一能给出的判断,就是不确定性在增大。

这种时候,小白要回到自身去,天要下雨娘要嫁人,有些事情我们管不了,但我们应该想的是,怎么才能把自己的财富看好,假如你有财富的话。人最重要的问题,不是看不清楚外界,而是不自知。

在这样的环境下,是不是就不买房子了?并不是。什么投资都有风险,关键是你怎么控。我建议我后台的读者在决定买卖之前,去做一下自己的压力测算。这也是我每次在做重大决定之前,必做的事情。

一是测算自己的家庭负债率。

持续关注我的后台读者知道,我持续的反对高杠杆。杠杆过高意味着你必须要能够掌握并战胜市场的每一次波动,你要能够每一次都能够成功的做T,抄得了底逃得了顶。这事儿我干不来,我也从不建议别人干。

所有的危机都是来自高负债,债务太多了,还不起了,就塌了。对个人而言,就破产了。对经济而言,就危机了。所以,任何情况下,你都要审视自己的家庭负债情况,尤其是现在。

我会测算极端情况,比如房价真的崩盘,我能否扛得了。历史上真正可以叫崩盘而又为世人熟知的,只有两例,香港、日本,跌幅60%。在做投资的时候,你设想一下这种极端残酷的局面出现时,你能否活得下来。

当然那种狂跌的情况极为罕见,横跨你一生可能都不会经历。大部分时候,都是中等幅度的调整而已。但既然它出现过,你不妨将它作为风险考虑进去。做最坏的打算,然后才可“虽千万人吾往矣”。

二是测算自己的现金流。

我之前在文章里说过,任何时候现金都不为王,因为纸币时代,货币天然存在贬值的倾向,谁都挡不住。

但是你制造现金流的能力,是极重要的事情。无论是对个人买房者,还是对房地产企业,我认为都是最重要的考量。俗话说留得青山在不怕没柴烧,现金流就是青山。

企业总会有失策,个人也总会有做错。只有拥有充沛的现金流制造能力,才能让自己有本事活着看到第二天的日出。

我有时观孙宏斌的言论,颇为有趣,有时候他说房地产最大的风险就是买到的贵的地,但有时候又说我经历过所以我们极度重视现金流。我个人观察过往比如像顺驰、光耀事件,以及2007年房企集体退地王事件,最大的观感是,他们统统是败在了现金流上,并不是败在了地王上。遇到了萧条市,房子不好卖,企业便产生不出来足够的现金流,事情就很容易立即滑向失控。这个时候,企业的底盘再好,找不到接盘侠,不死也要扒层皮。

对个人来说,就是你的月供能力。假定房价出现下跌甚或大跌(一定要记住,那种情况下,一定是经济危机,你的工作保不保得住都未必),你的月供能力成不成问题。

所以,整体上,家庭负债率因人而异,每个人的上限都会不一样,我自己建议设定在40%以内。如果你是年轻人,预期收入曲线上升,那么你的杠杆可以再高一些。但如果步入中年,就不要贪图暴富了。月供能力也是如此,上限不要超过50%。年轻的话,多吃点土也是可以的,中年危机来了的就算了。

这些事情,在行情不好的时候要做,在行情好的其实也要做。做这些,就是在自知。做完了这些,那么也就是做好了防守,剩下的事情就是进攻了。如果这样最后证明你还是没有防守好,那极有可能就是所有人都遭难了。进攻,重要的事情就是选好标的,选好时机,可参旧文《买房大道理:买入一个好城市,买入一个好价钱》。

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