都匀

一线城市商品住宅价格同比持续下降 多因素推动二线楼市回升

2018年06月19日来源:和讯网其他资讯责任编辑:wbx

6月15日,国家统计局发布了5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70个大中城市中,有61个出现新建商品住宅价格上涨,相比4月的58个和3月的55个,有所增加。

房价回升的同时,成交量也有所回暖。根据国家统计局前一天发布的数据,1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。

但另一方面,调控并未有丝毫放松。5月以来,楼市调控再次全面升级。中原地产研究中心统计,5月全国超过40个城市发布调控政策,调控政策内容多达50次,调控的抑制作用或将在下一阶段显现。

数位受访人士也均表示,数据来看,价格上涨区域基本与调控力度加大地区吻合。在整体楼市回暖的背景下,不排除各地再次密集发布调控政策的可能性,预计后续的价格上涨幅度将被抑制。

多因素推动二线楼市回升

本轮反弹被认为主要集中在二线城市。

国家统计局城市司高级统计师刘建伟在解读数据情况时指出,从环比看,一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.3%和0.2%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

从同比来看,70个大中城市中,4个一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和0.2%,分别连续4个月和3个月下降,降幅比上月分别收窄0.4和0.5个百分点。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨5.4%和4.4%,涨幅比上月分别扩大0.3和0.2个百分点。35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.0%和4.3%,涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点,分别连续4个月和10个月回落。

值得注意的是,楼市区域分化情况更加严重。5月,70个大中城市中,新建商品住宅销售价格环比最大增幅为5.3%,最大跌幅为1.1%,与4月份对应的最大涨幅2.1%和最大跌幅0.4%相比,价格波动区间扩大明显。

二手房方面,70城中有61个环比上扬,只有福州、上海、南京、厦门4个城市下降。

易居研究院研究员詹毅凡告诉记者,二手房市场受限价影响相对少,数据更容易反映市场走势。与4月相比,二手房价跌回一年前的城市有所减少,且下跌城市的跌幅也有所收窄,反映了5月份全国楼市有所回暖的现象。

多重因素刺激下的供需结构暂时失衡,被认为是部分城市价格上涨的原因。

供给方面,易居研究院数据显示,截至 2018年5月底,受其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为42708万平方米,同比减少8.2%,连续34个月同比下降,有73个城市库存规模低于去年同期水平。

中原地产首席分析师张大伟则进一步向记者指出,对于一些热点城市而言,尽管土地出让面积有所增加,但限价政策导致的捂盘惜售,也让这些城市的供应不足预期。

张大伟表示,各地楼市密集的调控政策在过去1年多维持了市场逐渐平稳,但调控政策的边界效应减弱。一方面,限价政策造成价格倒挂,摇号放大了购房牟利红利,刺激了潜在投资需求。而另一方面,部分城市人才政策放松落户,导致的外来需求释放,是部分城市供需结构失衡的重要原因。

调结构与控情绪应并重

在市场出现回调迹象,调控政策边际效应减弱的背景下,调控的下一步走向引起各方热议。

“政策的作用体现有一定的滞后性,因此需要更多的变化和前瞻性。”詹毅凡告诉记者,当前全国房价指数环比增幅在连续10个月停留在0.1%到0.6%的合理区间之后,连续3个月扩大,且已达到近19个月的最高值,已经重新回到了“偏热”区间,必须防范过快上涨的风险。

以成都为例。5月,成都新建商品住宅同比上涨3.4%,在15个热点城市中居首。早在2016年10月,成都就已推出住房限购政策,并在2017年3、4月先后将限购扩容到二手房,并对新房实行三年限售。但成都将限购对象锁定为个人,这被认为是此后市场火热的一大原因。成都市房管局相关负责人后来在解释这一政策时称,当时主要考虑到成都商品住房市场供应相对充足,部分区县还存在去库存压力,房价整体水平还相对较低。

不过,在多方因素的影响下,成都市场在2018年升温,在5月被住建部约谈后,推出了全面升级的限购等政策,上述负责人在解释政策时表示,供需关系已发生逆转,供需矛盾较为突出。

张大伟表示,楼市调控应当注重“调和控”两个方面,一方面要控制市场情绪和预期,另一方面,更要调整住房供应结构,增加有效供给。部分城市只注重“控”而忽视了“调”,是市场过热的主要原因。而北京等一线城市之所以能在此轮回暖中相对稳定,也与其在住房供应结构的积极调整有关。

因此,对更加系统性调控的呼吁也日渐高涨。6月14日,全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在陆家嘴论坛演讲时表示,房地产市场前期已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,而目前的行政性措施已经不能根治。他建议,重新成立住宅制度改革领导小组,组织制定住宅制度改革的总体方案,协调相关单项改革。

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