需求引爆了房价增长

关键词解释:

房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。2016年,济南房价迎来有史以来最迅猛的增长,人们惊呼:“爆发式增长的房价”。很多人在一夜间,财富翻番;也有很多人悔恨“今年错过的那些房子”。房价,2016年热词之一,关乎着成千上万人的安家梦。

解读人:

程道平　山东师范大学房地产经营管理系主任,城市与房地产研究中心主任

冬季暖阳,程教授如约接受了本报采访。谈及房价,程教授称:“2016年房价的涨,在情理之中,却也在意料之外。”程教授分析房价暴涨的原因,概括为“大环境,小气候”,而引爆房价增长的根本则是庞大的需求。他分析,2017年的房价走势将会比较平稳,在售楼盘会稳步涨价,新盘入世低开高走,以保持市场的稳定。

50亿引爆2016济南楼市

2016年房价爆发式增长给人们一个大大的叹号。程教授认为,2016年的房价增长是在情理之中的,因为2015年底的数据就已经显示济南楼市去化周期短,2016年将会供不应求,“但是涨的这么猛,还是没有想到的。”程教授分析,房价的暴涨,是大环境和小气候共同促成的。

2015年底,中央“去库存”政策出台,号召地方政策集中力量去库存,采取一系列的措施。这些政策不仅影响了库存量比较大的三四线城市,同时,影响面也覆盖到了库存量并不太大的二线城市。除此之外,银行的贷款政策放宽,首付款降低,购房者的购买力放大。同时财政部和央行采取了积极的货币政策,使得进入社会的货币量增大。这样一来,从开发贷款到买房按揭贷款都容易了。所以,宏观大环境就创造了一个积极繁荣的房地产市场。

小气候就是对济南市来说。济南市经过近一年的筹划和战略发展的定位,逐渐明确了济南在全省、全国、全世界的发展定位。并把济南城市发展总的目标定为——“打造四个中心,建设现代泉城”。王文涛书记还提出了,聚焦文博片区打造中央商务区。

《济南市新型城镇化规划(2015-2020年)》中也提出了要发展大济南都市区,这为济南发展前景提出一个框架,扩大了济南城市发展空间,也明确了济南市的定位在空间上如何落地。

“所有这一切战略性定位和规划都是之前所没有的。为济南的发展提出一个通盘的思路。所以提升了济南市在省内外的地位,也改变了人们对济南市发展的预期。”程教授认为,现在人们比以往任何时期都看好济南市未来的发展。

他觉得,房价暴涨最直接的导火索是CBD片区启动时,为了快速推动拆迁,政府发放了50亿的拆迁补偿款。这个片区的拆迁户就变成了最直接的刚性需求。这部分刚需客群的需求集中在东部,所以直接导致了2016年东部的房价涨的格外快。随后,8月份,万达与济南市政府签约,要在济南建万达文旅城。由于万达的品牌影响力和项目本身的引擎作用,让人们对东部的发展更有了信心,使得房价上涨的劲头在8月份之后得以持续。

2017年房价不会大起大落

问及程教授对2017年房价的看法,他说“其实房价不能笼统的说涨还是跌。2017年的市场会相对平稳,不会大涨大跌。具体来说,一部分区位好、配套好、品牌好的楼盘产品价格还会有所上涨。不过,对于需要快速去化、回笼资金的楼盘,特别是新开楼盘,会低开高走。2016年房价大涨,但是10月份,限购政策的出台,就降低了对明年市场的预期。所以新楼盘上市价格肯定会趋于保守,所以能够拉低商品房销售的均价,抵消商品房继续上涨的涨幅。这就是我说的,2017年商品房均价走势会比较平稳,但是具体到楼盘也会有涨有降。”

对于目前房价存在的区域差别,程教授认为,西部房价涨的慢,与产业发展、公共设施建设、配套资源等都有关系。但是目前,西客站片区的价值正在慢慢积累,从早先的,变成现在的,现在需引入突破点,有机会成为价格的高地。“济南的房地产市场空间发展的确是不均衡的,这些都是地理原因造成的。目前格局有所改变,但是并不明显。而这样的格局长期存在是不合理的,”程教授认为,“现在需要对西部和北部的城市公共服务设施配套进行提升,才会有效改变这样的格局。”