都匀

二手房交易纠纷进入高发期 中介机构传授预防“秘籍”

2017年11月18日来源:南方日报行业动态责任编辑:jrj

 

由于手续繁杂冗长,消费者购买二手房需多留个心眼。

“购买二手房最怕遇到假房源,之前在网上看到一套性价比很高的房子,联系经纪人看完房后,却被告知该房源已被别人提前下定金,然后就不停推荐其他高价房子。”市民罗小姐最近想购买一套二手房,谈及看房经历一肚子苦水,“还比较担心业主和经纪人隐瞒房屋情况,比如房屋出过事故或被抵押,却在交易前不告诉买家。”


临近年底,二手房交易纠纷进入高发期,由于手续繁杂冗长,二手房的交易风险正成为不少消费者最为关注的话题。据中山市第一人民法院统计,从2014年开始,房屋买卖合同案件数量明显增加,近两年平均下来,每天约有5起房屋买卖案件诉诸法院,其中部分纠纷发生于二手房交易。鉴于此,笔者走访了多家中山二手中介机构,为消费者传授二手房交易风险防控“秘籍”。

如何透视中介“吃差价”

吃差价是房地产中介行业多年的顽疾,一直以来备受诟病。百度检索“吃差价”关键词,检索结果为121万条,中介吃差价的现状让人心惊。根据乐有家发布的一份二手房交易调研显示,二手房交易中客户关注的重点依次是价格、安全以及中介的服务水平。其中,购房者对于房价的关注度最高,人们买房过程中首要担心的就是被吃差价。

中山乐有家总经理李功镇介绍,当前中介吃差价的做法主要有四种。第一种较为常见,跟业主邀功式的吃差价,利用业主对市场不了解,收取“额外费用”。市值120万的房子,中介单方向业主压价,跟业主说只值110万,高价卖出部分需要和业主平分。表面帮业主卖了高价,实际损害了业主的利益。

第二种是“两边拼合同”,中介先与卖方签订一份固定价格的《售房代理协议书》,再与买方签订较高价格的《购房代理协议书》,阻断买卖双方见面,隐瞒真实的房价,从中赚取差价。

第三种叫做“ABC单低吸高抛”,对于价格明显低于市场价的房源,中介扮演假客户与卖房者签订合同并支付房款,然后不过户,以更高的价格卖给其他客户赚取差价;上述几种方式较为常见,但只要业主稍加防范,不难发现。

目前市场上出现了新型的吃差价方式,被称为“三抬”。中介大张旗鼓以高出市场价大量收租房,一般租约都会长达3-8年,装修后转租(有的还会将房屋拆分成单间,以提高收益)。虽然看起来是“抬高租价”,短期内看似业主受益,但实则多方受限,得不偿失。业主所签合同中苛刻约定业主必须独家委托该中介公司,否则须支付高额违约金,业主迫于压力不得不接受其霸王条款,这就导致业主多家放卖、快速出售回笼资金、卖出理想房价受到限制。在其“威迫、恐吓”下业主只能“被抬房价”“被抬佣金”,以提升中介的收益。

相较于“ABC单”“两边拼合同”等形式,“三抬”更为隐蔽、更具欺骗性。李功镇表示,目前二手房中介市场尚不够规范,经纪人素质良莠不齐。“吃差价”主要基于信息不对称,损害消费者的知情权、选择权和公平交易权,对市场交易的多个方面都产生了不良影响。

链家地产中山市场部经理刘申交则认为,中介有责任有义务按市场均价、根据买卖双方实际情况和相关交易条件进行商务洽谈,在合理范围内协调、撮合买卖双方达成交易。

“八大潜在风险”提示

除了“吃差价”外,房产交易安全也是消费者关注的重点,查封房、抵押房是二手房交易中不可忽视的风险。如果在交易房产被查封的情况下签署购房合同,并向卖方支付房款,维权索赔会非常困难且难以追回购房款。其次,物业欠费、交易手续繁杂、假房源等多重问题,也是二手房交易过程中的痛点。

近日,乐有家因应客户需求推出“二手房交易八大风险”提示,揭露二手房交易中容易滋生的“八大陷阱”,分别是买到查封房、签约资质不全、买方购房资格不足、税费约定不明引纷争、钱款交接不监管、赎楼操作不当、物业费用未缴清、被中介“吃差价”。

以“钱款交接不监管”风险为例,在二手房交易中,“先过户后给钱,先给钱后过户”都是高危行为,买卖双方都要避免这样的行为。在交易过程中,正规中介会要求每笔房产交易均进行三方(买方、卖方、银行)资金监管,避免发生购房款“打水漂”的纠纷发生。

赎楼操作不当同样会引发风险。当交易房产处于抵押状态时(一般为房贷未还清),一般需要先赎楼才能过户。查询房屋产权情况是中介的义务,也是接收房源后第一件需要做的事。正常途径下,正规中介经纪人将在签约前与卖方核实房屋抵押状况,对于有抵押的房产,建议卖方自赎或委托专业担保机构赎楼。乐有家提醒,买方切勿私下帮卖方赎楼,避免钱房两空。

刘申交也表示,链家会在签约前将风险进行逐一排查:审查业主签约资格以及房屋产权情况;将定金控制在10万或楼价10%以内,从多维度对交易风险实行全方位防控,让买卖双方更透明。此外交易过程中难免有情况变化,任何一个小变化,都要补充协议约定,三方签字确认。

中山市消费者协会则提醒购房者,今年来中山连续出台多个购房政策,新政对购房资格、首付比例、贷款等均做出严格的规定,主要目的是为了规范市场;对于一些中介自称可以通过各种非正式渠道绕过监管的做法,购房者一定要慎之又慎,以免落入消费陷阱。

■链接

乐有家

差价无理由

双倍赔偿

近年来,乐有家在深圳、中山地区率先推出附带具体“垫付、赔付”标准的“五大顺心承诺”及“三大安心保障”制度,以约束经纪人行为,防控二手房交易风险。其中明确规定“差价,无理由双倍赔偿;签前查封,损失先行垫付;物业欠费,损失先行垫付;交易手续枉跑,补偿交通费200元/次;乐有家房源网100%真房源,假一赔百”。

李功镇表示,乐有家首创推出的“差价无理由双倍赔偿”,是在“签署三方合同”及严格风控、多重保障后,以实际赔付来保障购房者。对于消费者担心的“查封房”、“物业欠费”等问题,乐有家会通过产权核验、资金监管、物业走访、留存保证金等形式核查相关细则。如果出现乐有家没有帮客户识别出相关问题的时候,乐有家承诺客户相应损失将由乐有家先行垫付。

二手房交易后期每个环节所需资料纷繁复杂且政策多变,如果中介人员没有仔细核实情况,很有可能导致客户办理受众往返奔波,浪费时间。对此,乐有家承诺在公证、资金监管、按揭、过户、缴税领证、交房手续办理过程中如有造成客户枉跑的情况,赔付200元/次。

链家

投诉24小时

回复解决方案

2016年链家在全国范围推出八大安心服务承诺,根据各地的不同情况,目前中山、广州等地执行三大承诺,“真房源、假一赔百”“签前查封、损失先垫付”“投诉24小时回复解决方案”。刘申交指出,目前在链家旗下所有推广渠道发布的房源信息,均须符合以下特征:真实存在、真实委托、真实价格、真实图片。若不符合上述标准的房源,链家承诺给予举报者给予100元现金奖励,同时监督经纪人将该虚假房源信息做撤销发布处理。

为保证置业者购房安全,从去年3月25日起,经链家成交的二手房,如果交易房屋在签署房屋买卖合同前即已被依法查封,链家也未对该查封信息进行核实和披露的,链家承诺会对客户已支付的房价款、按揭费,先行垫付返还,此外佣金也如数退还。

前几日,自从三部门召开部分省市房地产工作座谈会,部署近期房地产工作后,想炒房的人彻底熄火了。...[查看详情]

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