都匀

推进“三旧”改造: 城市建设焕发新的生命力

2017年09月11日来源:南方日报行业动态责任编辑:zy

“中山属于减量规划城市,建设用地已接近‘天花板’,盘活存量土地成为破解土地瓶颈的必由之路。”在日前召开的全市土地管理工作会议上,中山市委副书记、市长焦兰生强调,中山必须深入推进“三旧”改造和城市更新,充分利用闲置厂房,促进产业转型和产城融合。

改革开放近四十年,作为全省土地面积倒数第二的城市,中山利用有限的土地空间取得了令人瞩目的经济建设成就。

然而,中山目前所面临的发展空间瓶颈甚至比珠三角各城市更加严峻,尤其是在开发强度已经接近“天花板”的中心城区,“三旧”改造势在必行,也是城市建设寻求转型突破的必经之路。

去年以来,中山在“三旧”改造的基础上提出了“城市更新”的概念,岐江新城的规划便是在此背景下提出的,打破了人们对于建设一个新城市中心需要全新土地供给的固有认识,在规划上更强调产城人文与环境的融合。

在迈向“珠三角精品宜居城市”的道路上,“城市更新”无疑成为中山城市建设再出发的必然,重新赋予新的生命力。

旧厂房改造

颇具代表性商业中心正在崛起

位于中山东区起湾道与中山四路交界处的盛景尚峰金融商务中心,如今已成为城区中心商务区,进驻企业达到300多家,其中包括汇丰、招商、恒生、东亚等12家大型中外资银行,以及摩根大通、万海航运等国际知名金融机构、企业,是中山独具特色的“银行一条街”。

很难想象,十年前这里原是三家印刷厂的旧址。

2008年,“盛景尚峰金融商务中心项目”开始建设,总投资50亿元。从2007年报建后,该项目便被列入广东省和中山市重点建设项目、全省服务业集聚区试点,成为利用“三旧”改造发展现代服务业的一个典范。

该项目一期工程于2009年底封顶投入使用,至2014年5月完成一期项目第三阶段工程,短短五年间,厂区总产值从改造前的2亿元,跃升至改造后2015年实现服务业总收入30亿元;厂区改造前年税收805万元,改造后的2015年税收总额已达3亿元,彻底激活了东区乃至中山现代服务业发展。

与东区相邻的石岐区,是中心城区建成时间最久、密度最高的老城区,近十年来面临增量土地“零投入”所带来的空间拓展不足和土地资源紧缺的双重压力。

然而在同一时间,大信·新都汇、兴中广场、金鹰广场等一系列商业中心却如雨后春笋般涌现。2004年初夏,大信置业旗下大信·新都汇第一期开门营业,如今被誉为中山“城市商业领航者”。

如今已是大信·新都汇区域总经理的潘帆,却永远忘不了13年前这里原来的模样:“周边都是村庄,马路没有安装路灯。由于位置偏僻,出租车、摩的都不愿跑过来。”

潘帆说,购物中心尽管选址在一个废旧陶瓷厂上改造,但坚信城乡结合、新旧城区交接处更有利于购物中心的成长。他们采用创新的业态发展模式,运营三年后大信·新都汇一期出租率达100%,并在十年时间里成为一个繁荣的商圈,形成了中山最具价值的黄金商圈。

大涌镇的红木文化博览城,小榄镇的LED九州城、古镇的国际灯饰商城……从中心城区到专业镇,如今这些在中山赫赫有名、颇具代表性的商业中心,正因为“三旧”改造重新被赋予新的生命力,城市环境品质也得到全面提升。

土地潜能开发

全市层面统筹差异化发

中山是省内实施土地规模减量控制的城市,在经历了30多年高速发展后,积累了一批因过往粗放式发展而遗留下来的“三旧”低效土地。如何挖掘土地存量,提高土地“亩产”,以实现产城融合、空间整合,是中山城市发展急需破解的难题。

目前,中山正在探索一条由点及面,从“三旧”改造到城市更新的新路径。

2010年,按照省政府“三旧”改造工作部署,中山先后出台《关于“三旧”改造工作的若干意见》《中山市“三旧”改造实施细则》。同年,石岐区、西区、小榄镇、南头镇、神湾镇等5个镇区被定为全市“三旧”改造工作试点,先行先试;包括东区盛景尚峰、西区服务业综合改革试验区等32个项目实现区域点改造,做到边试点、边推广、边效应。

“三旧”改造工作让各个镇区很快释放出土地潜能。据中山市国土局统计数据显示,2012年至2016年,中山已完成改造土地面积近5000亩、完成“三旧”改造项目137个,仅去年就有超过400个“三旧”改造项目在推进中。

土地潜能的释放,不仅需要各镇区积极推进,更需要全市层面的统筹协调。为此,2015年,中山公布《“三旧”改造专项规划(2015—2020年)》,根据镇区特色和产业集群的分布情况,把市域划分为北部、中部、南部三大改造片区,并赋予不同定位。

差异化发展,需要强调各具特色。今年陆续公布的中山首批18个特色小镇发展规划,便是推动城市更新和功能优化的好机会,也是破解土地增量匮乏、老城活力下降、旧城房屋破旧、发展资源碎片化等“难以为继”瓶颈的突破口。

万紫千红迷人眼,发展仍需定海针。如何避免各镇区重走无序规划建设的老路,既需要市级层面顶层设计,也需要布局一个市域发展总引擎。中山提出了“一中心四组团”的城市格局,破解以往散乱的空间布局,对城市改造和升级进行了重新梳理。据了解,中山正对“三旧”改造相关政策和实施方案进行修订,以更大程度释放红利,激发市场积极投入到改造工作中。

城市新客厅建设

岐江新城引领城市智慧布局

在今年全市土地管理工作会议上,市国土局公布了去年“三旧”改造情况。2016年,中山完成“三旧”改造项目44个,土地面积1328亩,新增实施“三旧”改造项目62个,土地面积1864亩,超额完成省下达的年度任务。

“土地是生存之本、发展之基、生态之要,事关经济社会发展全局,必须把土地管理列为‘头号工程’、破解土地管理领域牵一发而动全身的关键问题。”焦兰生强调,要加快推进岐江新城规划范围内土地征收储备,打好开发建设基础。

对于开发强度已近极限的中心城区而言,位于中心城区东北部,横跨石岐区、港口、东区、火炬区,面积达19平方公里的岐江新城,是未来中山城市发展极为珍贵的“处女地”。

早在2012年,中山就针对现在的岐江新城片区提出相关规划。多年来,总部经济、产城融合、理想城市这些概念都与岐江新城紧密相连。

随着今年6月《中山市岐江新城发展概念公众参与报告》出炉,这里将作为中山“强心”战略和中心组团发展的抓手,被打造成为集文化、生态、智慧、宜居于一体的都市新中心和城市新客厅。

“岐江新城将站在粤港澳大湾区世界级城市群的建设高度,打造成彰显中山特色、岭南风格、时代气息的新地标。”中山市副市长、中心组团管委会主任高瑞生表示,岐江新城资源条件、地理区位得天独厚,是中山城市新客厅的最优选择。

目前,该区域内4个镇区、11个社区建设用地总面积约11269亩,已经对面积达8608亩土地实现摸底调查,覆盖率达76.4%。对于岐江新城规划范围内的旧城镇、旧村庄、旧厂房用地,中山鼓励加快城市智慧更新。

按照规划,岐江新城将按照“精明开发”理念,实现城市空间、城市功能智慧布局。未来,岐江新城将尝试把中心商务区、百货商圈及文化场馆、轨道交通、车站、部分市政道路、商圈店铺放在地下,把地面留给绿化和行人,形成有机的相隔、相邻、相聚关系,促成工业、服务业、住宅、公共设施的科学布局。

以高端生产服务为核心,高端生活服务、公共服务和总部型创智产业为支撑,以生态人文建设为指导的岐江新城,在不久的将来将成为引领中山转型升级发展的新引擎,担当承接广州、深圳外溢创新资源的“桥头堡”,让中山更好地融入粤港澳大湾区世界级城市群建设。

中山“三旧”改造:

“小而精”且有人情味

9月8日下午,中山众创金融街,一缕阳光打在写字楼的玻璃上,折射出五彩光芒。面包铺、咖啡店、超市内,熙熙攘攘;主干道上,车流来往不断……这片充满生活气息的中山CBD坐落于市中心,也是中山近年来“改造三旧”的成果之一。

在笔者以往的认知中,多数城市CBD均崛起于城市未开发区域,因此在初始阶段,商业气息浓厚而人情味稍淡。但在中山,近十年来通过“三旧”改造在市中心打造出的金融区,为看似冷冰冰的写字楼群注入了不少生活气息。

从中山北站出发,穿过中心城区前往众创金融街的路上,可以看到多处正在进行或已完工的“三旧”改造项目。从办公楼、大型购物中心到产业集聚区,中山正通过“城市更新”为城区面貌换新颜。

在已成熟的老城区中进行“三旧”改造,并不是一件容易的事。笔者沿途观察到,中山多数“三旧”改造项目并不大,以星星点点状分布在城区当中。

不过,这些“小而精”的改造也极具特色。以中山众创金融街为例,虽然片区面积不算大,但周边原有住宅林立,背靠紫马岭公园,优越的地理位置和方便的生活配套成为“加分项”。不到两年时间内,金融街就吸引了众多企业进驻,Google也在这里设立了Adword的体验中心,专攻大数据业务。

在现代化城市发展进程中,“三旧”改造承担着释放新一轮发展空间、助推产业转型升级的关键任务。与中山相似,毗邻的佛山也在进行探索。

2007年起,佛山开启了“三旧”改造的步伐,随后又推出“城市升级三年行动计划”“城市升值两年行动计划”,如今则进入了“城市治理”阶段。其中,旧城镇、旧厂区、村级工业园等改造,是佛山系列行动计划中重要组成部分。

根据笔者观察,目前佛山中心城区“三旧”改造多以片区进行规划改造。当中山从“小而精”改造走向片区规划时,佛山的经验或许能给予中山一些启发。

以佛山南海为例,该区于2015年被批准为全国33个农村土地制度改革试点之一。南海积极探索实施农村片区综合整治,通过土地权属调整、土地利用规划调整、城乡规划调整等措施,对片区内土地重新划分宗地,并在确定产权归属、进行边界规整、地类调整复垦、配套基础设施后进行入市,有效解决了片区改造中涉及入市主体众多、权属交错、地类多样的集体土地开发问题。

同时,南海通过出台《佛山市南海区农村集体资产管理交易办法》,构建起“一个平台、两级交易”公开交易服务体系,进一步规范交易,畅通集体土地入市途径,探索片区综合整治模式。

无论是中山的“城市更新”,还是佛山的“城市治理”,“三旧”改造作为关键一环,都在推动着两座城市的产城人加速融合,也期待中山继续走出自己的独特路径,在老城区“三旧”改造中当好“引路者”。

现场直击

“鹰”击长空

刷新城区天际线

电子科技大学中山学院正门外,是观赏中山城区“城市天际线”的一处热门地点。近一年来,这里的景观可以用“日新月异”来形容——随着完美金鹰广场项目的建设,人们视野渐渐被拔地而起的高楼阻挡,而这只“金鹰”将成为中山的第一高楼、城市的制高点。

完美金鹰广场正是目前中山城区最受瞩目的“三旧”改造项目,项目总占地面积近11万平方米,总建筑面积约50万平方米,建筑高度232米,总投资预算逾30亿元。它将被打造为中山市具有鲜明特色的商业综合体,为市民提供购物、休闲、娱乐等消费场所,同时具有承载现代服务业的商务功能,并配有国际五星级酒店。

该项目主体建筑自2015年开工,拟于2018年完成竣工验收。家住颐和山庄的李先生每天都会经过金鹰广场,他说:“当然是很期待快点建好,感觉会让整个区域的价值都有提升。不过也有点担心,到时候那么多人来这里休闲购物,交通方面可能会比现在更堵。”

金鹰广场位于兴中道与孙文路交界处,坐落在城区的核心位置,周边人口密集,它的建成有望提升周边乃至整个中山市的商业氛围,形成一定的辐射作用,带动城市升级。

而这里的前身,则是上世纪90年代红遍大江南北的威力洗衣机厂旧址,项目对面的“威力村”仍保留着以往的模样。附近的莲峰新村也是石岐区内改造呼声最高的“三旧”片区之一。据了解,今年石岐区共推出10个“三旧”改造片区,正加快物色优质项目,以“三旧”改造为抓手着力推动城市升级。

事实上,中山城区目前多个大型商业综合体均是由旧厂房改造而成,从第二产业的“根据地”到第三产业的新载体,这些“三旧”改造项目不仅是中山城市建设颇具代表性的成果,也直观反映了中山市产业结构的有序调整。

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