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贵阳“一大波”土地上市贵阳市房地产业协会会长舒筱波表示,写字楼的功能较为单一,即用作办公使用。房地产业包括写字楼产业的发展,必须以市场需求为前提,但近年来各个房开商由于在经营策略、市场判断等方面的问题,认为写字楼有很大的发展空间,因此就建设了大面积的写字楼,这种没有经过市场培育,以及没有经过有效炒作、营销手段的背景下而建设的写字楼,由于没有市场需求,因此销售情况一般。总之,在目前,贵阳的写字楼市场处于供过于求的局面,去库存压力相对较大。
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在房地产市场中,好地段有两种,一是愿景性的地段,就是规划中或在建的未来城市中心;二是已经成熟的、有效呈现城市价值的地段。前者由于其地段价值需时间的验证,物业价值和投资回报需较长时间的城市价值积淀,因此进入门槛较低,价格便宜,但投资风险较大。后者则是地段价值早已经过城市价值的多年积淀,商业、商务氛围浓厚,租金回报明显,投资回报一目了然,风险也就能得到较好的规避。
以观山湖区为例,近年来随着大数据产业的不断发展,各类中小企业纷纷成立,消化了该区的一部分写字楼,对于去库存有积极影响,但目前这些企业由于规模体量较小,市场需求仍然不大。在这种情况下,只有等待市场的爆发,只有拥有了大量的公司包括国际国内大公司的大量进入,才会迎来写字楼市场发展的高峰期。舒筱波预计,贵阳写字楼市场去库存的过程可能会持续2-3年。
老城区市场逐渐淡化
和观山湖区等新区相比,贵阳老城区的交通问题严重制约了当地写字楼市场的发展。舒筱波表示,再加上人的观念的变化,现在很多贵阳人已经把事业的中心逐渐转向了市场更为集中、配套更为完善的观山湖区等新区,在今后,贵阳的老城区很可能呈现“老龄化”进程,而且随着城市新区的快速发展,老城区原有的教育、医疗等资源优势也将进一步淡化。
对于房开商来说,其经营理念也在发生变化,在新区无论是居住周边还是办公周边,配套设施都建设得越来越完善。也就是说,在新区,无论是生活还是办公都越来越方便,在老城区由于受制于交通、配套设施等的先天不足,反而越来越不方便了。
第三产业强力带动
舒筱波表示,第三产业在国民经济中的比重,在很大程度上决定了楼市包括写字楼市场的繁荣与否。目前,贵阳的第三产业比重已经超过了50%,这就催生了大量的商业需求。他表示,如果在此基础上,贵阳观山湖区的几个产业园能有爆发式的增长,这对于贵阳楼市的拉动,将有着很积极的意义,因此,贵阳写字楼的市场前景还是光明的。
整体改造去库存
面对现今写字楼去库存的压力,相关部门已经在积极行动。舒筱波说,目前贵阳市多个部门已经着手进行对写字楼的整体改造,例如将观山湖区的某些写字楼整体改造为宾馆等,从试点效果上来看,在经过成功改造后,有几栋在以前长期闲置的写字楼已经销售出去了。
舒筱波表示,通过在技术上对楼栋的整体改造,再联合协调城建、消防等部门完善手续,最终将长期闲置、不合乎市场需求的写字楼改造后租售,这不失为一条去库存的新路,实质上,它也是一个顺应市场需求的过程。但是从目前来看,除此方法之外,在单纯人为、非市场行为方面帮助写字楼去库存,可能还没有其他捷径。
责任编辑: chm
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