限购后房地产信贷何处去

由于意识到房价上涨过高的风险，今年开年以来各地的限购政策如火如荼。限购主要是对某些特殊人群的银行贷款比例减少或者不贷款，所以限购事实上是限贷。

受限购影响最大的除了炒房做投机的人士和房地产商之外，最大的影响就是银行，首先是银行不能像以前那样大规模放贷了，个人购房贷款必然要大幅萎缩，而这将会对未来的货币金融形势产生不容忽视的影响。

先看看历史数据，截至2016年末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为26.7万亿元，同比增长27%，房地产贷款余额占各项贷款余额的25%。其中，个人住房贷款余额为19.14万亿元，同比增长38.1%。2016年新增房地产贷款5.7万亿元，同比多增2万亿元，占各项贷款新增额

的44.8%。

去年房地产贷款占新增贷款近乎一半，今年大面积在一二线城市和部分三四线城市实行限购政策，结果必然是整个信贷增量和社会融资总额的下滑，从而影响到房地产相关上下游产业的发展，比如最近几个月家电厨卫装修材料的上涨就是去年以来房价上涨的衍生影响。

这个量会有多大呢，一线城市全部限购，环一线城市房价的限购现在正在进行，部分热点二线城市的限购正在进一步加码，东部经济发达地区的三四线城市的房价还会上涨，最终这些城市的限购也会后续跟进，这个量最终对信贷的影响不会太小。

事实上，房地产价格的上涨不仅带来了房地产泡沫，房地产的交易又带来了货币信贷的大量投放，是货币增长的利器。数据显示，2012年底个人房贷8.1万亿，2016年底个人房贷19.14万亿，4年增长9.34万亿，增幅136%。

按照贷款创造存款和货币的原理，只有向居民放贷去买房子，然后居民再把贷款存到银行，银行缴存法定准备金后，再将这些贷款贷出去，如此三番，才会出现信贷增长和货币翻番。如果按照最近几年我国的货币乘数达5左右来匡算，从2012年到2016年由个人住房贷款所创造的货

币达40万亿以上。

可以这样说，最近几年人们说M2增速过快，经济金融化的现象严重，一个重要的原因是由大量的房地产贷款所创造的货币存款，是房地贷款的货币创造成就了房地产的泡沫。

但是如果目前的限购过猛，则这种货币创造功能可能就会萎缩，能否支持目前房地产泡沫呢?这就很难说了。而目前房地产的限购事实上

也是个池子，把部分地区的房子锁起来，不让交易，等到今后房地产降温了，再启动放开，放出房子去交易，这样，银行可以贷款了，不会让房地产过于冷却。

这个主意听起来不错，但是其前提是，在冷却房地产市场的过程中，能够把商业交易引到其他制造业去，能够引来其他制造业的兴旺，由制造业代替房地产的货币创造功能。

最近几年房地产市场兴旺，而制造业相对不景气，一个重要原因就是房地产价格上涨导致房地产盈利能力过强，导致制造业资金进入房地产和金融领域，制造业盈利能力的弱化更加强化了这种恶性循环。

如果此次限购能够冷却房地产的价格，降低房地产市场的投资收益率，从而把资金引入到制造业投资中去，则不失为一个很好的政策，但是前提是制造业的盈利能力要起来。如果制造业盈利能力不改善，制造业不能接过房地产创造货币信用能力的棒，则可能导致货币信用的进一步冷却，加上大量被锁死的房地产市场，那么此次限购可能进一步恶化目前的通缩倾向。