独家委托抬高区域房价?速销房真的速销吗?

“威胁客户事件”的余波还未完全散去，昨日，链家又摊上了一桩麻烦事。

网上曝出自称为链家的客户小胡(化名)称，父母在链家挂牌卖二手房，参考市场价180万，准备挂牌185万元。链家业务员声称，“保证帮你190万元卖掉，签独家协议，一个月卖不掉赔1000元”。在签订协议后，链家业务员又称“代理合同在帮你多卖10万，签200万元，如果成交，多的10万我们一人一半”。但是，之后看房不断却卖不出去，期间，小胡的父母也不准介入价格商谈。由于房子卖不出去，小胡的父母后来通过熟人得知链家对外作价210万而买家认为价格太高。

今日上午，记者联系了上海链家的相关负责人，其表示是个别经纪人的行为，而链家目前也在进行多方查找，希望能联系上这位网友，看看具体是哪家门店，哪位经纪人，因为链家对于这种行为是坚决抵制的。

事实上，上述自称链家的业务员口中所指的“独家协议”，其实是链家在二手房买卖中的“速销房”委托协议。“速销委托”是在指定期限内由链家独家代表房屋产权人从事有关销售活动，并为代理销售的房屋提供保洁、维护、推广、销售等一系列服务，链家经纪人应在委托人授权范围内行事，并对委托人忠实诚信，保护委托人个人信息安全。

那么，链家为什么会做速销房?在速销房协议中经纪人的权限在哪里?速销房真的能速销吗?

独家委托抬高区域房价?

在链家内部人士提供的资料中，速销房有几个特点，一是链家有专门的系统限制其他经纪人联系业主，也就是说只有速销方能与业主单线联系;二是链家承诺速销房为首推房源、全员推广;三是在价格方面，链家保证“以业主心仪的合理价格卖出，独家房源避免客户通过多家中介带看，造成重复试探价格，频繁议价”。

而上述小胡父母所遇到的核心问题就是“经纪人抬高房价而导致房源滞销”，经纪人以高价为诱饵让业主以高于市场的价格签订委托合同，从而从中谋取私利。

易居研究智库研究员严跃进认为，这种独家委托协议性质是中介垄断房源，对房东来讲，经纪人抬高价格满足了房东心理预期，但是房东也因此要承担因为抬高价格而导致房子卖不出去的结果，而且一旦签订了速销房合同，房东也不能再其他中介同时挂牌相当于减少了房源的销售渠道。另一方面对买家来讲，或者以高价入手，或者错失心仪的房源。从客观影响上，如果这种抬高价格的市场行为普遍发生，也会拉高整个区域的房价。

但是，链家认为从经纪人个人收益和风险角度来讲并不会蓄意抬高售价。因为速销房的核心是速销，这样经纪人才能在约定时间成交而获得佣金。比如，一套市场价190万的房子，按2%的佣金比例成交，经纪人能获得3.8万的业绩;190万是他非常轻松能卖出的价格。如果他诱导业主抬高房价，即使抬高20万元房价至210万，业绩只增长了4000元，而按照分佣提成比例到他手上的收益增长是很少的，而房价上涨20万对他来讲销售难度上升了好几倍，一旦到期卖不出去，他既要面临业绩为0的风险同时还要面临赔付金额的70%的风险。

但是，严跃进认为，如果是优质房源的话，因为房源此时是链家独家代理，不排除经纪人还是会“铤而走险”。

速销房真的速销吗?

链家内部人士提供的资料显示 ，链家一般和业主签订的时间是3个月左右内售出，如果在约定时间内卖不出去的话链家会向客户赔偿速销保证金，从这个角度来讲，链家获得独家房源的同时也承担了相应的卖房压力。

链家表示，速销房在60天内卖出的速销房有7756套，占速销房销售总量的85%。链家表示，在速销房协约签订后，会在24内上链家网、安居客、搜房网、新浪网重点网站房源展示，而且对业务员也有要求，比如1个月内至少8组带看，每周至少组织1轮以上集中销售等。

虽然链家表示速销房速销，但是对于房东的意愿，记者联系到了正在着急卖房子的王房东，其表示：“因为家有老母住院，所以着急出手房子，目前已经在多家中介代理挂牌。”当记者向其询问是否会签类似速销协议，王房东表示：“因为着急卖，多方代理机会更多，不会先选择独家代理。”

严跃进认为：“速销房是否速销一方面取决于房源是否优质，另一方面也取决于链家的速销房承诺是否能真正得以贯彻执行，而不是出现经纪人谋私利的行为。目前，速销房作为一个市场尝试，如果房东选择速销房的独家代理，要想清楚是不是要尽快出手，如果想尽快卖出，其价格应该对比市场价格，合理拟定而不能偏信业务员抬高价格而导致房子滞销。”

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