万科要转型为城市配套服务商

“勇于接受挑战，不断去突破自我。”6月27日，在古城西安，从珠峰归来的万科总裁郁亮，这样概括万科董事会主席王石两次登顶珠峰所体现出的万科文化基因。今年5月17日，48岁的郁亮也成功登顶珠峰，在此之前，郁亮只有3年的户外运动经验。对于郁亮来说，登顶珠峰，是对万科文化基因的一种传承；而在企业的经营管理上，郁亮也同样需要接受挑战，不断突破。6月底，面对着国内上百家媒体，郁亮明确表示，万科要转型，要从住宅产品提供商转变为城市配套服务商。

　　大环境

　　房地产运行采用“冬天模式”

　　2011年，郁亮提出“过冬论”。时至今日，郁亮表示，房地产一直在以“冬天模式”运行。在他看来，冬天，能力可以得到锻炼，知道怎么运作，更谨慎地对待现金流，更好地满足客户的需求。“天气好坏都得做。”郁亮庆幸的是万科在布局上较均衡合理，某些城市“面粉”太贵倒可以暂时都放下。

　　“在脆弱的人生里边能活出精彩。”对于近期银根紧缩的信号，郁亮认为“可能是好事”，“整个中国经济需要挤泡沫，由于金融货币超发导致的各种不合理现象，也应得到调整”，包括对于许多城市限价的问题，郁亮也体现出适者生存的乐观，“我们不那么在乎价格高低，只要有钱赚，能回来现金。”而回款、持有现金，则是对未来可能出现更严酷情况的一种准备。

　　应对之道

　　不拿，做好产品

　　在“冬天”里成长，需要更谨慎地对待现金流，郁亮重申万科不拿的理念，“2008年万科拿过3个，犯过错不会再犯了。”对于现在坚持均衡投资的万科来说，没有重点投资区域，下半年也不会刻意加快拿地速度。

　　在“冬天”里成长，还需要提供更好的产品和服务。此次媒体见面会，万科没有避讳2012年出现的一系列“质量门”事件。万科透露，从今年9月起，将大规模推行客户《交付验房指引》。根据万科的展示，这份验房指引共分为九大类、43小项、99子项。诸如客厅、主卧开间谨慎的实测误差不大于9毫米，踢脚线与墙地面之间不打胶等。郁亮表示，万科的一个巨大优势就是现有的客户，这也意味着未来将有更多的潜在客户，“为什么我们要让客户满意呢？就是因为我们需要未来。”

　　顺应求变

　　转型城市配套服务提供商

　　7月3日，万科在北京房山斥资9亿元拿下一块多功能用地。对于非住宅用地的投资，往往会给人万科逐步进军商业地产的联想。事实上，根据机构统计，去年万科在全国拿下的纯商业用地就达122万平米，此外还有数倍的商业综合用地。对于商业地产，郁亮依然出言谨慎，“不得不去做商业”，在网购时代，万科对商业购物中心“非常非常慎重”。相对于简单的商业地产定位，郁亮表示，可以把思路打开，“不是说房地产除了住宅就是商业”，万科的目标是跟城市同步发展，要做城市的配套服务商。城市处于不同的发展阶段，就需要不同的配套服务，如有的处于住宅发展阶段，有的处于开发园区阶段，有的城市有大量金融办公、会展需求，有的城市老人很多。

　　转型城市配套服务商，还有一个原因就是，传统住宅的需求量将会在未来稳定甚至萎缩，“可能未来十年”。郁亮说，转型城市配套服务商，就是为了在未来遇到规模的天花板后，解决传统业务的发展问题，股东、员工都需要新增长带来的回报。

　　在“冬天”里继续成长、转型，以及万科正在进行的海外拓展，郁亮的马拉松之路还很长。